전세대란을 통해 알 수 있는 향후 부동산 시장의 변화

전세대란, 앞으로의 전망은?



최근 들어 전세금이 폭등한 배경에는 앞으로 집값이 오를 가능성이 없으니 집을 사느니 차라리 전세로 사는게 낫다고
생각을 하는 사람이 많다는 점도 작용하고 있습니다.
이런 점에서 최근의 전세대란은 주택을 보는 시각이 시세차익을 노리는 재테크 아이템으로 보는게 아니라 거주의 개
념으로 이동하는 것으로 해석할 수 있습니다.
집값은 일시적으로는 하락할 수 있습니다. 그러나 인플레이션 때문에 건축자재 값이 오르고, 인건비가 오르기 때문에
집값은 장기적으로 오릅니다. 집값 상승이 인플레이션을 웃돌 정도로 올라야 재테크로서 의미가 있습니다.

우리나라는 1955~1964년 사이에 약 900만명의 신생아가 태어나는 '베이비붐' 현상이 나타났습니다. 이들이 30세 전
후가 되어 결혼연령에 이르는 1985~1994년이 되자 주택수요가 급증하면서 집값은 인플레이션보다 큰 폭으로 올랐습
니다. 베이비붐 세대가 40대 중반이 되면서 중대형 아파트에 대한 매수가 몰리자 2000~2008년 사이에 집값은 또 한
차례 큰 폭의 상승을 기록했습니다. 그동안 집값이 인플레이션을 웃도는 상승폭을 기록했던 배경에는 베이비붐 세대
의 성장에 따른 초과수요도 크게 작용했습니다.

2010년 이후에는 베이비붐 세대가 50대 중반이 되면서 집을 줄이거나 매각하려는 현상이 나타날 것으로 예상됩니다. 
따라서 집값은 상승하더라도 인플레이션 상승률을 밑돌 가능성이 높습니다. 집값 상승이 인플레이션을 밑돈다면 주
택에 대한 투자는 재테크로서 의미가 없습니다. 이제는 시세차익을 노리는 주택 재테크에서 임대소득을 겨냥한 임대
재테크로 패러다임이 바뀔 것입니다.




결국 월세로 바뀐다


전세금 제도는 우리나라 이외에는 거의 찾아볼 수 없는 제도입니다. 그동안 집값이 인플레이션을 웃도는 상승폭을 기
록할 때는 월세를 받는 것보다 전세금으로 목돈을 받아서 주택에 대한 소유권을 확보하고 시세차익을 노리는 것이 임
대소득을 올리는 것보다 유리했습니다. 그러나 집값 상승이 인플레이션을 웃돌 가능성이 희박해서 시세차익을 기대
하기도 어렵고 시중 이자율도 낮다면 굳이 전세금으로 목돈을 받는 것보다 월세를 받는 편이 유리합니다.
아직은 월세에 대한 인식이 보편화되지 않았기 때문에 시세차익에 대한 상실부분을 집주인은 전세금 상승으로 보전
받으려고 하면서 전세대란이 나타나고 있습니다. 하지만 앞으로는 일부 보증금을 내고 일부 월세를 내는 '반전세 제
도' 를 거쳐서 결국은 '월세' 제도로 이행될 것입니다.

다세대 주택에 초점을 맞춰라


거주 개념이 정착된 나라들은 대부분 월세 제도입니다. 지금 우리나라에서 나타나는 전세금 폭등 현상은 주택에 대
한 시각이 소유에서 거주로 옮겨가면서 전세에서 월세로 시프트하는 과정에서 나타나는 과도기적 현상입니다.
주택임대 수요중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 신혼 커플의 임대수요입니다. 원룸은 미혼 독신자에게는 인기가
있지만 신혼 커플이 거주하기에는 미흡합니다.
'방 2개, 20평, 역세권' 요즘 젊은 커플들이 선호하는 주거 형태입니다. 최근 몇년간 중대형 아파트 중심으로 건축
되었기 때문에 이런 형태의 소형주택은 다세대주택이 아니고는 찾기 어렵습니다.
정부가 '2·11 전월세 대책' 을 발표하면서 '매입 임대사업' 대한 규제 완화를 시행하는 것도 다세대주택 임대사업에
호재로 작용합니다.

<매입 임대사업>

임대업으로 사업자등록을 하고 3채 이상(경기·인천을 제외한 지방은 1채 이상)의 주택을 매입해서 임대하는 경우
전용 60㎡ 이하 소형주택은 취득·등록세 면제되고(전용 60~149㎡ 이상 주택은 25% 감면), 임대용 주택은 종부세
합산 과세 대상에서 제외되며,(신규는 5년, 기준은 최장 10년까지) 장기 보유하면 양도차익의 30%를 특별 공제하
고, 양도차익에 대해서도 중과세 하지 않고 보유기간에 따라 일반과세(6~35%)합니다.

주택 매입 시 취득세와 등록세, 보유 시 종부세, 매각 시 양도소득세 모두 세금혜택을 받을 수 있고, 매입 임대사업의
기준도 3채 이상으로 완화되면서 종전의 60%의 투자로 매입 임대사업이 가능해졌다는 점도 다세대 매입 임대사업에
는 호재로 작용합니다. 또한 서울·경기·인천 지역에서는 임대주택 소재지가 동일 시도에서 수도권으로 확대되면서 물
건 구하기도 쉬워졌다는 점에서 다세대 매입 임대사업에 대한 관심을 높아질 것으로 예상됩니다.
매입 임대사업의 대상은 아파트 단독 다세대·다가구 연립 등 '주택법상의 주택' 으로 제한되며, 오피스텔이나 고시원
등은 해당되지 않습니다. 또한 3채 이상 주택을 매입하여 임대하더라도 먼저 임대업 사업자 등록을 하지 않으면 세금
혜택을 받을 수 없는 점에 주의해야 합니다.


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