집값, 과연 지금이 바닥인가?

집값, 지금이 바닥인가?





1. 지방의 미분양 아파트가 줄어든다
2. 아파트의 경락 가격이 상승한다
3. 전셋값이 급등한 지역은 집값도 올랐다.(부산은 10.6%, 대전은 5.6% 상승)
4. 전셋값 상승세가 확산되면서 주변지역 집값도 올랐다(경남 8.3%, 전북 8.3%, 전남 5.1%)
5. 수도권의 중소형 아파트와 재건축의 급매물이 빠른 속도로 소진된다
6. 서울 및 수도권에서 집값은 하락하지만 급매물을 중심으로 거래량이 늘고 있다
7. 9월의 전국 아파트 거래 건수는 총 33,685건으로 8월보다 8.6% 늘었다


 이런 현상을 보고 '집값 바닥론' 의 신호라는 주장이 확산되고 있습니다. 거래량 증가는 가격 상승으로 이어질 때가
 많습니다. 아파트를 사겠다는 사람들이 늘어나면 매물이 소진되고, 팔려는 사람은 가격을 올려서 매물로 내놓기 때
 문입니다.
 거래량과 가격 상승의 관계를 중심으로 벌집사이클 이론을 적용하면 '2010년 여름까지는 거래량과 가격이 모두 바
 닥권을 형성하는 4국면(침체기)이었지만 9월 이후에는 거래량이 증가하면서 가격은 약보합을 보이는 5국면(불황기)
 에 진입한 것으로 볼 수 있으며, 2011년 봄에는 거래량 증가가 가격 상상으로 이어지는 6국면(회복기)로 이어질 것'
 이라고 주장합니다. 이렇게 보면 2010년 9월~12월의 집값이 바닥이 된다는 결론입니다.

2011년 3월이면 확인할 수 있다


 가격은 수요와 공급으로 결정됩니다. 집값도 수요와 공급의 법칙에서 예외가 아닙니다. 거래량이 늘고 급매물이 소
 진되는 추세가 계속되면 주택시장은 회복기에 진입할 것입니다. 그러나 최근의 거래량 증가가 반짝 현상으로 그친
 다면 이야기는 달라집니다.
 수도권 거래량이 1만건은 넘어야 의미있는 거래량 증가로 볼 수 있는데 2010년 9월의 수도권 주택거래는 9,022건으
 로 기대 이하이고, 11~12월은 주택매매의 비수기로 거래 증가를 낙관할 수 없기 때문에 아직 '집값 바닥' 을 단정짓
 는 것은 성급하다는 주장도 있습니다.
 최근 들어 집값이 오르고, 거래가 늘어나는 지역은 미분양 아파트 재고가 쌓이면서 최근 2~3년동안 신규 아파트 공
 급 물량이 급감했던 지역입니다. 아직 수도권과 지방에 미분양 물량이 많이 쌓여있는 상황에서 다시 주택공급을 늘
 릴 경우 주택경기가 회복될지는 의문입니다.
 최근의 거래량 증가는 '8.29대책'으로 대출규제를 완화한 것이 큰 힘이 되었습니다. 만약 2011년 3월 이후 DTI(총부
 채상환비율) 완화 조치가 끝나면서 주택거래가 다시 한산해진다면 계속 침체국면에 머물게 됩니다. 이런 점에서 집
 값바닥 여부는 2011년 3월 이후에 확인할 수 있다는 주장이 설득력을 얻고 있습니다.

전셋값이 집값을 밀어올릴 것인가?


 서울 지역에서 매매가격 대비 전셋값 비중은 2010년 9월말 현재 42.3% 수준입니다. 주택담보대출을 40%받는다고
 해도 주택가격의 20%정도를 자기 돈으로 마련해야만 내집을 마련할 수 있습니다. 전셋값에 대출을 보태서 내집마
 련을 하려면 현재 사는 주택가격의 80% 수준인 변두리 지역으로 이사를 가야 합니다. 하지만 자녀의 교육과 보육,
 직장 통근 등을 감안할 때 도시 외곽으로 이사가는 것이 그리 쉬운일은 아닙니다. 전셋값이 올랐다고 대출을 끼고
 집을 사려는 수요가 늘어나고, 그래서 집값이 더 오를 것이라는 기대는 장맛빛 환상일지도 모릅니다.
 2011년에 전세 수요를 유발하는 것은 20~30대 신혼부부의 전세 수요와 집값 하락을 예상하고 주택매입 시점을 미
 루면서 전세로 살려는 수요입니다. 최근 들어 재건축 재개발이 지연되면서 주택 멸실에 따른 전세 수요는 별로 늘
 지 않았습니다. 인구 증가에 따른 주택수요 증가도 별로 없습니다. 월세에서 전세로 옮겨가는 것은 생각하기 어렵
 습니다.

전셋값이 집값을 밀어올릴 것인가?



 2011년 3월 이후에는 인플레이션 우려가 확산되면 집값이 하락을 멈추고 오르더라도 큰 폭의 상승은 기대하기 어
 렵습니다.
 30~50대 연령의 인구증가가 정체된 상황에서는 초과 수요를 기대하기 어렵습니다. 주택투자가 재테크로서 의미를
 갖기 위해서는 인플레이션을 웃도는 초과수익률을 기대할 수 있어야 하지만 앞으로의 집값 상승은 물가상승을 반
 영하는 정도의 회복에 머물 가능성이 높습니다.