집값, 언제쯤 다시 오를까?

집값, 언제쯤 다시 오를까?



 집값 상승의 역사를 살펴보면 실수요보다는 투기적 가수요에 의해서 집값이 좌우됐다는걸 알 수 있습니다.
 가깝게 1999년부터 2006년까지 7년의 집값 상승을 살펴보면 정상적인 수요 공급으로 결정된게 아니라 전매와 시세차
 익을 목적으로 투기적 가수요가 몰리면서 집값이 폭등했습니다.
 [부동산 대폭락 시대가 온다] 의 저자는 '2006년 하반기까지 빚을 내서라도 집을 살 수 있는 사람은 모두 샀기 때문에
 투기적 가수요에 의한 집값 상승은 이때가 사실상 고점' 이라고 주장합니다. 또 '수도권 핵심 부동산값이 오르자 투기
 적 가수요는 경기 북부, 인천, 서울의 노원, 도봉, 강북 지역 등 수도권 외곽으로 번져 나갔지만 이것도 2008년 정점을
 찍었다' 라고 주장합니다.
 1999년부터 2008년까지 투기적 가수요가 몰리는 동안 집값은 비정상적으로 올랐습니다. 우리나라는 2008년 말 기준
 으로 6년 4개월의 가계 소득을 모두 쏟아부어야 내집을 마련할 수 있을 정도로 주택가격이 올랐습니다.
 미국의 경우는 3년 7개월 정도면 내집을 마련할 수 있고, 일본도 3년 9개월 정도면 되는데 우리나라는 이들 나라보다
 2배정도 비쌉니다.
 투기적 가수요는 언젠가는 실수요자에게 물량을 떠넘겨야 합니다. 하지만 집값이 너무 오른 탓에 실수요자의 매수여
 력은 이에 미치지 못합니다. 시장이 한계에 이르자 공급과잉과 실수요 감소라는 현실에 눈을 뜨게 되고, 투기적 가수
 요가 사라지기 시작하면서 거품이 붕괴되고 집값은 하락하기 시작했습니다.
 현재 집값 하락은 투기적 가수요가 실종되면서 나타났기 때문에 집값이 내렸다가 다시 오른다는 개념의 조정이 아닙
 니다. 가계 소득 수준의 6배에서 3배 수준으로 제자리를 찾아가는 과정입니다. 이렇게 볼 경우 집값 하락폭은 고점 대
 비 50%의 대폭락으로 이어질 수도 있습니다.
 2008년부터 집값이 하락하고 있는 또 하나의 이유는 부동산 시장으로 들어가는 돈줄이 막혔기 때문입니다. 2007년
 초 정부는 6억원 이상 아파트에 대한 DTI(총부채상환비율) 규제를 실시했습니다. 우리나라에서 자금출처를 고민하지
 않고 6억원 이상의 아파트를 몇 채씩 살 수 있는 사람은 별로 없습니다. 이때문에 DTI규제는 매매가 6억원 이상의 강
 남 아파트, 재건축 아파트, 고가 아파트로 유입되던 투기적 가수요를 차단하는데 성공했습니다. 2008년 들어서 투기
 적 가수요는 DTI규제가 아직 적용되지 않던 6억원 아래 가격대의 소형아파트와 다세대주택, 경기 북부, 인천, 서울의
 노원, 도봉, 강북 지역 등 수도권 외곽지역으로 몰렸고 이들 지역의 집값은 30%이상 폭등했습니다.
 정부는 투기적 가수요 확산을 막기 위해서 2009년 9월 수도권 전역으로 걸쳐서 DTI규제를 확대 실시했고, 서울과 수
 도권 전 지역에 대한 투기적 가수요도 억제되었으며, 급격한 거래량 감소 현상이 나타났습니다. 2010년 들어서 거래
 량이 급감하면서 서울 강남지역을 포함해서 수도권 외곽지역까지 급매물이 속출하고 집값은 폭락하는 현상이 나타
 나고 있습니다.

2012~2013년에는 집 값이 오른다


 2012년부터는 2기 신도시와 뉴타운에서 입주물량이 쏟아지기 시작해서 2018년까지 이어집니다. 2012년 하반기부터
 분기별로 25조원의 주택대출 만기가 돌아옵니다.
 정부는 입주물량을 해소하고 대출만기를 분산시키기 위해서 2013년을 전후해서 DTI규제를 완화할 가능성이 높습니
 다. 인플레이션에 대한 우려와 맞물리면서 다시 투기적 가수요가 아파트에 몰릴수도 있습니다. 2013년 이후에는 그
 동안의 DTI규제로(가수요를 포함한) 수요가 억제되는 바람에 주택건설 물량이 부족해지는 상황에서는 다시 집값이
 상승세로 반전될 수 있다고 주장하는 사람도 있습니다. 하지만 2015년 이후에는 인구구조가 변하기 때문에 2013년
 을 전후한 집값 상승은 일시적 반등에 불과할 것입니다.

 어느 나라에서나 집을 새로 사거나 늘리려는 사람들은 대개 35~54세의 연령층입니다. 은퇴하고 자녀를 분가시켜서
 집을 팔거나 줄이려는 사람들은 대체로 55세 이후의 연령층입니다. 2011년부터 집을 사거나 늘리려는 35~54세 인구
 는 감소하고, 집을 팔거나 줄이려는 55세 이후 인구는 늘어나기 시작합니다.
 베이비붐 세대의 은퇴러시가 예상되는 2015년이 되면 55세 이후 인구와 비교할 때 35~54세 인구의 비율이 100%이
 하로 떨어집니다. 2013년 잠시 상승하는 듯 보이던 집값은 인구구조 변화가 가속화되는 2015년 직후에 본격적으로
 다시 하락할 가능성이 높을 것입니다.