오피스텔 투자, 4가지만 체크해라!

오피스텔 투자, 한번 해볼까?


최근 들어 오피스텔 임대가 재테크 아이템으로 인기를 끌고 있습니다. 전세값 폭등으로 오피스텔 임대수익률이 연 
4~5%수준에서 연 5~6%정도로 올라가면서 안정적인 임대수익을 올리려는 투자자들이 오피스텔을 찾기 때문입니다.
특히 가족형태가 변화하면서 서울 등 대도시에서는 자녀없이 맞벌이부부만 사는 DINK(Double Income No Kids)족도
늘어나고 독신으로 지내는 '1인가구'도 늘어나는 추세입니다. 10년전과 비교하면 부모와 자녀가 함께 사는 2세대가구
는 50% → 43%로 줄어드는 대신 부부 또는 1인가구 비율은 25% → 34%로 눌어나는 추세입니다.
1인가구 또는 부부가구가 늘어나면 소형주택에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상되므로 오피스텔 임대를 재테크 아이
템으로 생각하는 사람들이 늘어나고 있습니다.

오피스텔 임대 재테크 괜찮을까?

올해 4월 개정된 건축법에서는 오피스텔을 '준주택'으로 분류합니다. 준주택으로 분류되면 전용면적 85㎡이하의 오피
스텔은 난방이 허용됩니다. 욕조는 설치할 수 없지만 샤워부스와 세면대를 포함해서 욕실을 만들 수 있습니다. 아파트
와 차이점은 발코니를 설치할 수 없다는 것 뿐입니다. 85㎡이하의 오피스텔은 아파트와 비교해서 별 차이가 없습니다.
오피스텔은 원래 주거가 목적이 아니므로 주택법에서 다루지 않습니다. 주택법이 적용되지 않으면 분양권 전매 제한이
나 분양권 상한제 등 주택공급규칙을 따를 필요가 없습니다. 오피스텔은 업무시설이므로 건축법에서 다룹니다. 소형주
택 공급을 활성화하기 위해 오피스텔을 준주택으로 분류해서 욕조없는 욕실 설치와 전용면적 85㎡이하의 오피스텔은
바닥 난방을 허용하는 등 특혜를 주는 것 뿐입니다.

전용면적은 반드시 체크해라

주택공급규칙에 따르면 아파트를 분양할 때는 '전용면적 85㎡'처럼 반드시 주거 전용면적을 ㎡ 단위로 표시해야 합니
다. 하지만 오피스텔은 이런 기준이 없습니다. 예를 들어 서울 잠실의 푸르지오 월드마크 오피스텔은 아파트처럼 계약
면적을 '평'으로 환산해서 전용 55.41㎡는 '35평형'으로 표기합니다. 하지만 35평형 아파트와 전용면적을 비교하면 큰
차이가 납니다. 아파트는 '35평'이라면 '전용면적 85㎡'를 의미하지만 오피스텔은 똑같이 '35평'이라 하더라도 '전용면
적 55.41㎡'를 의미할 때가 많습니다. '35평형'오피스텔이지만 아파트로 따지면 '23평형'에 불과합니다. 주거용으로 전
세 또는 월세를 놓을때는 전용면적을 기준으로 월세 또는 전세 시세를 결정합니다. 35평형 오피스텔에 투자해서 23평
형에 걸맞는 전세 또는 월세를 받는다면 수익성 계산에 착오가 생길 수 있습니다. 전용률은 주거 전용면적을 공급면적
으로 나눈 것입니다. 임대수익을 목적으로 오피스텔에 투자할 때는 아파트는 75~80%정도 전용률이 나오지만 오피스
텔은 전용율이 50%를 넘기 어렵습니다. 오피스텔 투자는 반드시 전용면적을 확인하고 전용면적 기준으로 임대시세를
파악해서 투자의 손익 분석을 따져야 합니다.

오피스텔 분양권 전매제한이 있다?

오피스텔에 투기방지 대책이 적용됩니다. 예를 들어 2008년 이후부터는 투기과열지구에서 공급되는 100실 이상 오피
스텔은 계약 후 입주(등기)때까지 분양권을 전매할 수 없습니다. 단지 최근 들어 서울 강남3구(서초,강남,송파구)를 제
외한 서울/수도권 전지역이 투기과열지구에서 해제되는 바람에 분양권 전매제한이 적용되는 오피스텔이 거의 없을 뿐
입니다. 투기과열지구로 지정된 서울 강남3구에서 공급되는 100실 이상의 오피스텔은 분양물량의 최대 20%를 해당지
역 거주자에게 우선 공급해야 합니다. 오피스텔은 분양권 전매제한은 없지만 양도소득세나 종합부동산세 등의 세금이
아파트에 비해 무겁다는 점을 기억해야 합니다.

역세권 오피스텔에만 투자해라

최근 건설경기가 주춤하고 재개발 재건축 프로젝트가 잇따라 연기되면서 소형주택에 대한 전세 또는 월세 수요도 줄
어드는 추세입니다. 반면 새롭게 입주가 시작되는 아파트 공급은 2012년까지 늘어날 것으로 예상됩니다. 이 말은 오피
스텔에 대한 수요 공급이 역전될수도 있다는 뜻입니다. 특히 서울도심 등 업무시설이 밀집된 곳이 아니면 임대가 되지
않아 공실이 남아돌 수도 있습니다. 임대 수요가 집중되는 대학가 주변 또는 출퇴근이 편리한 지하철 역세권의 오피스
텔에 투자해야 합니다. 이런곳의 오피스텔은 가격이 비싸서 임대수익률이 높지 않다는게 단점이지만 대출을 받아 오피
스텔에 투자하는 경우가 많습니다. 오피스텔은 주택이 아니므로 DTI(총부채상환비율)의 규제를 받지 않습니다. 하지만
대출금리가 인상되면 이자 부담은 늘어나지만 오피스텔 가격은 오르지 않거나 하락하면서 마이너스 수익률을 기록할
있다는 점도 기억해야 합니다.