전세계약서 제대로 쓰는 방법

전세계약서 제대로 쓰는 방법

1. 등기부등본을 확인해라


직거래로 전세 계약을 하는 경우엔 전셋집을 구하는 임차인이 직접 대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람
하여 안심하고 계약해도 되는지 확인해야 합니다. 예전에는 등기소에 가야 등기부등본을 확인할 수 있어서 번거로
웠지만, 요즘은 집에 있는 컴퓨터에서도 수수료 500원만 내면 바로 확인할 수 있어 편리합니다.

2. 소유주를 확인한다

등기부등본을 볼 때는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본을 모두 열람해야 하는데, 우선 '표제부' 라고 쓰인곳에
해당 건물의 지번과 건물 명칭이 계약하고자 하는 곳의 지번과 맞는지 확인해야 합니다. 그 다음엔 '갑구' 라고 쓰
부분을 확인해야 합니다. 갑구는 소유주가 누구인지 알려주는데, 건물등기부와 토지등기부의 소유주가 일치하는
지 확인하고 계약장소에 나온 임대인의 주민등록증과 대조해서 임대인과 등기부상의 소유주가 일치하는지 확인한
후 계약해야 합니다. 간혹 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우도 있는데, 되도록 이런 전셋집은 계약하지 않는
것이 나중에 편합니다.

3. 근저당 비율을 확인하라

요즘엔 대출 없이 집을 구입하기 힘들기 때문에 은행이나 금융권에 대출금액에 대해 근저당설정을 해놓은 임대인
이 많습니다. 때문에 등기부상에 기재된 근저당 설정액이 해당 주택 시가의 60% 이상 설정된 곳은 경매로 넘어갈
위험이 많으므로 웬만하면 피하는 것이 좋습니다. 얼마 전까지만 해도 근저당 설정액이 70% 이상 넘어가지 않으면
안전하다고 했지만 요즘은 매매가격이 계속 내려가는 추세이기 때문에 60% 이상도 위험할 수 있습니다.

4. 가압류, 예고등기, 가등기는 조심해라

등기부등본의 '갑구' 는 소유권에 관한 법률적 사실을 알려줍니다. 이 갑구에 가압류가 설정된 경우 다른 사람과 법
적인 소송을 하고있는 경우가 많은데, 임대인이 소송에서 패소하게 되면 가압류가 '압류' 로 변해 집이 경매로 넘어
갈 위험이 있습니다. 또 나중에 소유주가 바뀔 수 있다는 것을 미리 예고하는 예고등기도 주의해야 합니다.

5. ‘임차권 등기명령’이 기재된 것도 NO

등기부등본의 '을구' 는 소유권 이외의 권리로 전세권, 저당권 등 권리 상태를 알려줍니다. 이 을구에 근저당이나 저
당권이 많이 기재되어 있다면 임차인의 순위가 뒤로 밀리기 때문에 임차보증금이 보호받지 못할 가능성이 높습니다.
또 '임차권등기명령' 이 기재된 경우엔 전에 살던 임차인이 보증금을 받지 못하고 이사 갔음을 알려주는 증거이므로
기억해둬야 합니다. 대부분 임차권등기명령이 기재된 집은 평상시 전세가 잘 나가지 않는 집일 가능성이 높습니다.

6. 재계약 시에는 기존 계약서에 첨부

현재 살고있는 집에 재계약을 하는 경우 보증금에 변동이 없으면 새로 계약서를 작성하지 않아도 되지만, 보증금이
많아지거나 적어질 경우 새로 계약서를 작성해야 합니다. 이때는 기존 계약서 특약란에 임대인의 자필로 재계약 기
간, 인상 금액, 새로운 조건 등을 적은 뒤 서명, 날인하면 됩니다. 새로운 계약서를 쓸 경우 새로 확정일자를 받아야
하는데, 세입자가 많은 주택이나 기존 전세계약 이후 임대인이 근저당을 설정한 경우 새로운 계약서로 확정일자를
받은 것으로 순위가 정해지기 때문에 기존의 선순위가 뒤로 밀릴 가능성이 많기 때문입니다.