집값이 오르는 아파트의 3가지 조건

1988년부터 2009년 8월까지 전국의 아파트 가격은 3배가 올랐습니다. 즉, 1억원이었던 아파트가 3억원이 되었다는
것이지요. 만약 아파트를 사지 않고 이정도의 수익을 얻으려면 매년 5.2%의 복리수익을 주는 은행 정기예금에 21년
동안 넣어둬야 만들수 있습니다. 물론 위의 수익은 전국의 아파트 평균이기 때문에 더 많이 오른곳도 있으며, 반대로
더 적게 오른곳도 있습니다. 하지만 위의 결과만 보고 아파트에 투자를 하는것이 예금에 투자하는 것보다 낫다고 생
각을 하면 안됩니다. 과거에 상승을 했던것은 그만한 이유가 있었고, 앞으로도 그렇게 될것이라는 보장이 없기 때문
입니다. 그럼 무엇을 알아봐야 할까요?

1. 인플레이션

집값이 3배나 오르는데 가장 큰 역할을 한 것은 인플레이션입니다. 집값이 오르는동안 소비자물가지수도 2.5배나
올랐는데 이는 은행이자로 따지면 복리로 매년 4.4%씩 오른 셈입니다. 결국 아파트값이 3배나 올랐지만 이중에서
인플레이션으로 부풀려진 부분이 80%라는 이야기가 됩니다.
또 물가가 오르면 아파트를 짓는데 필요한 원자재 가격도 오르고 인건비도 오르기 마련입니다. 단기적으로는 집값
이 오르고 내리는 모습을 연출할수도 있지만 10년, 20년 장기적으로 보면 집값은 인플레이션 정도는 상승했었습니
다. 인플레이션이 존재한다면 집값은 앞으로도 계속해서 오를 것입니다.

2. 인구구조

우리나라는 1958년부터 1962년을 전후해서 베이비붐 현상이 나타났습니다. 1958년 베이비붐이 시작되고 30년이
지나자 우리나라의 집값은 큰 폭으로 상승했는데 이는 베이비붐 세대가 30살 안팎이 되면서 결혼을 하고, 가정을
꾸리면서 새로 200~300만채의 주택수요가 갑자기 발생했지만 주택공급은 이에 크게 못 미쳤기 때문입니다.
또 2003년부터 전국적으로 중대형 아파트 값이 큰 폭으로 올랐습니다. 베이비붐 세대가 45세 무렵의 중년층 가장
이 되고 평균 2명의 자녀를 두면서 방 3개 이상을 갖춘 중대형 아파트를 원하는 수요 급증을 이끌었기 때문입니다.
일반적으로 인구구조에서 30대 청년층의 비중이 많아지면 새로 집을 마련하려는 주택수요가 급증하고, 45세 중년
층 인구비중이 늘어나면 평수를 늘려 집을 사려는 중대형 아파트 수요가 늘어납니다.
지금까지 '부동산 재테크 불패' 신화의 이면에는 이처럼 주택수요의 증가라는 요인이 뒷받침되고 있었던 것입니다.
하지만 위와 반대로 신생아 출산율이 줄어들고, 60세 이상 노인인구 비중이 늘어난다면 신규 주택수요는 둔화되고,
오히려 평수를 줄여 이사가기 위해서 집을 팔려는 공급이 늘어납니다. 때문에 출산율 감소와 노인비율 증가가 본격
적으로 나타날 미래에는 주택의 초과 공급으로 인해 인플레이션을 밑도는 상승률을 보일 것으로 예상됩니다. 아파
트 값의 상승률이 인플레이션을 밑돈다면 아파트는 재테크 아이템으로서 의미가 없습니다.

3. 인구이동

1988년부터 2009년까지 서울의 아파트 가격은 4배나 올랐습니다. 전국 아파트 가격이 3배 오른것과 비교하면 초
과상승 현상이 나타난 것입니다. 물론 이유가 있습니다. 30~40대 인구유입이 늘어나면서 서울지역은 전국의 다른
지역보다 신규 주택마련 수요와 집을 늘려가려는 수요가 훨씬 큰 폭으로 늘어났고, 이런 수요증가는 서울 집값이
전국의 다른 지역보다 많이 오르게 하는 힘으로 작용했던 것입니다. 또 강남 8학군도 한몫 했습니다. 학군이 좋아
서 이사오려는 사람이 늘어나지만 아파트 공급은 부족하기 때문에 큰 폭으로 집값이 오른 것입니다. 이렇듯 최근
에 집값이 초과 상승하는 지역을 살펴보면 인구유입이 많은 지역과 일치합니다. 

길이 뚫리면 집값이 오른다는 말이 있습니다. 길이 뚫려서 인구유입이 늘어나면 주택수요가 늘어나니 집값이 오
르는 것은 당연합니다. 아파트에 투자를 하려면 기차길이든 물길이든 도로든 길이 새로 뚫려서 인구유입이 예상
되는 곳의 아파트에 투자해야 인플레이션을 웃도는 초과 수익을 기대할 수 있습니다.