부동산 시장에 대한 부자들의 생각

부자들의 부동산 시장 전망

 '강남 부유층들은 더 이상 큰폭의 집값 상승세가 없을것으로 내다보고 있어요.'
 강남의 한 시중은행 PB의 말입니다. 은마아파트 재건축이 발표되었지만 리치피플은 재건축에 별로 투자 메리트를
 느끼지 못하고 있습니다. 정확히 말하면 투자 메리트를 못느끼는 정도가 아니라 앞으로 부동산 시장이 침체에 빠질
 것을 염려해서 손을 빼려는 움직임이 나타나고 있습니다. 강남에서 리치피플을 마주하는 은행 PB들은 이구동성으
 로 부동산 시장의 침체가 짧게는 3개월, 길게는 1년 이상 지속될 것으로 점치고 있으며, 약보헙세가 오래갈 것이란
 의견이 많았습니다.

포트폴리오에서 아파트를 제외해라


 주택과 아파트시장의 침체는 1년 정도의 문제가 아니라는 주장도 있습니다. 최근의 아파트시장 침체는 일시적인
 공급과잉과 장기침체에 대한 수요 위축에서 비롯되었기 때문에 앞으로 3~5년 사이에 다시 한번 반등할 가능성을 
 점치는 리치피플이 많습니다. 2012년까지 보금자리주택 32만가구가 공급되는 만큼 지속적인 공급초과 현상이 빚
 어지는 상황에서는 아파트 가격의 30% 하락설까지 나돌고 있습니다.

'리치피플' 은 부동산에서 손을 뺀다


 5년 이후를 내다보면 아파트시장에는 악재가 많습니다. 현재 우리나라 집값은 서울지역의 경우 10년 6개월치 소
 득을 한푼도 쓰지않고 모아야 내집을 마련할 수 있을 정도로 높은 가격입니다. 특히 강남권은 11년 3개월의 소득
 을 모아야 내집마련이 가능합니다. 가격이 올랐다는 것보다 더 큰 악재는 인구가 줄고 30~50대 인구비중이 감소
 하면서 장기적인 수요 위축 국면에 진입했다는 점입니다. 반면에 58~62년 출생자들이 60세에 진입하는 2020년
 부터는 오히려 집을 줄이거나 매각하려는 니즈가 사회 전반으로 확산되면서 장기침체로 이어질 수 있다는 것이
 리치피플이 생각하는 아파트 시장의 투자리스크입니다. 리치피플은 포트폴리오에서 아파트 투자를 줄이는 정도
 가 아니라 아예 제외시키려는 움직임까지 나타나고 있습니다.

상기와 빌딩도 축소해라


 금융자산의 비중이 높은 일부 리치피플은 웰스 트랜스퍼 차원에서 자녀에게 증여하거나 임대소득을 분산시키려는
 목적으로 중소형 오피스빌딩에 대한 투자도 줄이는 모습이 역력합니다. 가장 큰 이유는 임대수익률이 연 3~4% 수
 준이고 공실이 남아돌면 유지비와 관리비, 그리고 세금 등으로 오히려 밑지는 장사를 할수도 있기 때문입니다.
 게다가 역세권 중소형 오피스 빌딩의 가격이 그동안 많이 올랐기 때문에 앞으로 인플레이션 이상의 초과 수익률을
 기대하기도 어려운 상황입니다.

'토지' 가 대안이 될 것인가?


 그나마 숨통을 트여주는 것은 주택이나 아파트쪽이 아니라 토지쪽입니다. 2010년에 풀리는 25조원 토지보상금 중
 에서 절반 정도가 다시 토지 매입으로 유입된다면 토지쪽은 그나마 매기를 이어갈 수 있을 것으로 예상됩니다.
 지금 시장에서 그나마 매기가 있는 부동산 투자는 10억~20억원 단위의 토지(나대지)투자입니다. 경기침체에도 불
 구하고 전국 땅값은 올해 2월까지 11개월째 연속해서 상승세를 이어가고 있는것이 이런 주장을 뒷받침합니다.
 하지만 그나마 낫다는 것이지 토지쪽으로 리치피플의 투자가 집중된다는 뜻은 아닙니다. 예전에는 토지보상금을
 받으면 대토를 위해서 부동산에 재투자하는 경우가 50%에 이르렀지만 요즘은 30%에도 못미친다는게 업계 전문
 가들의 주장입니다. 오히려 토지보상금이 대토로 가는게 아니라 만기 3년, 5년의 채권으로 유입되는 모습이 눈에
 띄게 늘어나고 있습니다.

남들이 가지 않는 길에 꽃동산이 있다


 최근 거주 문화의 트랜드는 1인 거주주택의 증가입니다. 전세값 상승도 소형 다세대주택을 중심으로 더욱 가파르
 게 나타납니다. 매년 32만쌍의 커플이 새로 결혼하고 보금자리를 꾸미기 위해 소형주택을 선호하므로 소형주택에
 대한 수요는 지속될 것입니다. 대학가 주변의 원룸수요도 꾸준합니다. 이런 트랜드는 앞으로 부동산에서 꽃동산은
 '소형 도시형 생활주택' 이라는 가설을 가능케 합니다. 특히 교통이 편리한 역세권에 소형 도시형 생활주택을 구입
 하고 임대할 경우 월세 수익률은 7~8% 수준까지 기대할 수 있다는게 업게의 관측입니다. 
 부동산 투자는 재료에 의한 가수요가 가격을 좌우하는 구조로 되어 있습니다. 가수요를 좌우하는 가장 중요한 요
 인은 정부의 정책입니다. 특히 용적률을 늘려주고, 주차장 설치기준을 완화시켜 주는 등의 인센티브가 주어진다면
 소형 도시형 생활주택에 대한 리치피플의 투자 열기는 다시 살아날 가능성이 높습니다. 물론 과거에도 '벌집' , '고
 시원' 등의 소형 생활형 도시주택에 대한 투자는 리치피플의 단골메뉴였습니다. 하지만 앞으로는 이보다 좀더 고급
 화되고 역세권에 근접해 있고, 원룸보다는 조금 더 큰 형태, 예를 들면 전용면적 12~18평 내외의 소형 도시형 생활
 주택에 대한 투자가 활기를 띌 가능성이 높습니다.