상가투자 하려면 얼마나 있어야 할까?

상가투자 하려면 얼마나 있어야 할까?



(사진 - 영등포 타임스퀘어)

 상가투자시 가장 걱정되는 부분이 '공실(空室)' 입니다. 물론 서울의 잠실이나 부산의 서면같은 역세권 상가에 투자
 하면 공실 걱정을 할 필요가 없습니다. 하지만 가격이 장난이 아니지요. 예를 들어 서울의 잠실지역 상가의 1평당
 가격을 1억5천만원이라고 가정하고 계산해 보겠습니다. 최소한 6평짜리 상가를 구입해야 전용면적 3평짜리(6평×
 전용율 55%) 상가를 분양받을 수 있습니다. 그러면 9억원 정도는 투자해야 하는데 과연 9억원을 상가에 투자할 사
 람이 얼마나 될까요? 거의 없을 것입니다.
 상가 재테크 방법중에는 '구좌분양' 이라는 방법도 있습니다. 예를 들어 9억원짜리 상가에 투자할 사람이 많지 않기
 때문에 상가 지분을 9개로 쪼개서 1억원씩 9명의 투자자에게 분양하고, 관리회사가 대신 관리해서 관리수수료를 제
 외한 임대료를 투자자에게 송금해주는 방식입니다. 하지만 관리수수료로 1~2%를 공제한다면 투자자에게 돌아오는
 수익률은 5~7% 정도로 잡아야 합니다.




상가 투자시 알아봐야 할 3가지



1. 시행사는 믿을만한가?

'구좌분양' 을 선전하는 상가 광고에는 '유명 브랜드 건설회사가 시공하고, 신탁회사에서 보증한다' 는 내용이 빠짐없
이 등장합니다. 하지만 구좌분양을 하는 주체는 시공사도 아니고 신탁회사도 아닙니다. 시공사는 문자 그대로 건물만
짓는 회사입니다. 신탁사는 자금집행의 투명성을 보장해주는 역할을 할 뿐이며, 상가임대를 보증하는 것은 아닙니다.
분양과 임대를 관리하는 시행사의 능력을 보고 '구좌분양' 상가에 투자해야 낭패보는 일이 없습니다.

2. 대출없이 투자할 수 있는가?

특히 대출을 조건부로 '구좌분양' 을 선전하는 경우가 많습니다. 분양가의 35%를 대출받는다면 실투자금은 7천만원
이지만 1억원짜리 상가(또는 상가 구좌지분)에 투자할 수 있기 때문에 귀가 솔깃합니다. 하지만 이런 경우 대출이율
은 대부분 연동이율입니다. 앞으로 출구전략이 시작되면서 대출이율이 오르는 상황이 되면 투자수익률은 더 떨어지
게 됩니다.
서울시를 비롯해서 대부분 지역에서는 임대차보호법에 의해서 환산보증금 2억6천만원 이하의 임차인에게는 5년동
안 임대료 등을 일방적으로 올릴 수 없도록 규제하고 있습니다. 때문에 대출이자 상승은 부담해야 하는데, 임대료는
올릴 수 없다면 낭패를 볼 수 있습니다.

3. 임대수익률 연 5%는 가능한가?


1억원을 투자해서 상가 한 채 사고, 월세를 놓는다면 매달 얼마나 받을 수 있을까요? 최근 국토해양부에서 발표한
임대수익률 자료에 따르면 2010년 1/4분기 상가의 임대수익률은 전국적으로 5%수준으로 예상됩니다. 1억원 투자
해서 월 40만원에서 플러스 마이너스 10만원 정도라는 말이니 연 수익률로 환산하면 연 3.6%~6.0% 정도입니다.
은행 예금에 맡겨둔 것과 별 차이가 없습니다. 물론 상가 가격이 올라서 시세차익을 볼 수도 있습니다. 국토해양부
자료에 의하면 부동산 가격 상승에 의한 자본이익률은 연 4% 정도로 예상되므로, 임대수익과 시세차익을 합치면
연 8~9% 투자수익이 가능다는 것입니다.

그런데 여기에 함정이 하나 숨어있습니다. 이정도 수익률이 나오려면 1년 12개월 한달도 상가를 비워두는 일 없이
임대료를 받아야 한다는 점입니다. 중간에 공실이라도 생기면 임대수입은 '제로' 가 됩니다. 게다가 사무실을 놀리
는 동안에도 전기료, 수도료 등 관리비에 재산세 등 세금까지 지출해야 하므로 임대수익률은 이보다 더 떨어집니다.

P.S
예전에는 은퇴 후 퇴직금으로 상가에 투자하여 발생하는 월세를 연금처럼 노후생활비로 사용하는 방법이 유행(?)
하기도 했었습니다. 하지만 상가 역시 부동산시장이 불황일 경우 금융상품에 넣어둔 것보다 수익률이 떨어질 수
있으며, 공실과 같은 리스크가 있기 때문에 꼼꼼하게 알아보고 계산해 본 뒤 투자해야 합니다.