뜨는 오피스텔, 지는 아파트

반사효과를 노려라



음지가 있다면 반드시 양지가 있는 법입니다. 아파트 시장이 DTI규제로 꽁꽁 얼어붙었다면 DTI규제를 받지 않는 오피
스텔은 어떨까요? 오피스텔은 청약통장이 필요 없습니다. 주택담보대출비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI) 등 까다
로운 대출 규제도 적용되지 않습니다. 그래서 오피스텔을 마련하는데 필요한 자금을 쉽게 대출받을 수 있고, 자금출처
도 쉽게 해결됩니다. 오피스텔은 당첨권 제한 규정도 없습니다. 투기과열지구를 제외한 곳에서는 전매제한도 없고 분
양권 전매도 횟수에 상관없이 거래할 수 있습니다. 현재 아파트시장에 적용되는 규제와는 딴 판입니다. 가수요자들이
이런 오피스텔을 그냥 둘 리 없습니다. 소형 오피스텔이 뜨는 이유는 또 한 가지가 있습니다. 핵가족이 확산되면서 노
후에는 자녀를 분가시키고 부부만 따로 살겠다는 사람이 96%나 됩니다.(한국갤럽조사연구소) 부부 중심의 핵가족이
살기에 편한 평수는 아무리 넓어야 30평을 넘지 않습니다. 이 말은 앞으로 소형주택으로 수요가 쏠릴 것이라는 뜻입
니다. 이런점에서 큰 아파트를 팔거나 분가해서 전용면적 15평 내외의 오피스텔로 이주하려는 수요는 늘어날 것이며,
오피스텔에 대한 인기는 계속 될 것입니다.

DTI(총부채상환비율)
총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말합니다. 예를 들어 연 소득이 1천만
원이고, 금융부채 상환액이 4백만원이라면 총부채상환비율은 40%가 됩니다.

LTV(주택담보대출비율)
주택담보대출비율은 주택가격 대비 대출비율을 말합니다. 즉, 은행들의 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담
보 가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미합니다.

오피스텔 투자 3대 포인트





1. 환금성

오피스텔은 아파트보다 환금성이 좋아야 합니다. 일단 매입시 대출을 받을 때 주택담보대출(LTV) 또는 총부채상환비
율(DTI)등 까다로운 규제가 적용되지 않기 때문에 자금 조달이 쉽습니다. 하지만 진정한 환금성은 매매가 뒷받침되어
야 합니다. 분양권 전매의 메리트도 매매가 뒷받침되지 않으면 의미가 없습니다.

2. 시세차익 가능성

분양권 전매가 가능한 것이 메리트로 작용하려면 시세차익이 발생해야 합니다. 흔히 시세차익 가능성을 생각할 때 개
발 호재를 거론할 때가 많습니다. 하지만 실제로 오피스텔이 건축된 후에는 개발 호재의 청사진과는 다른 모습이 나타
날 때도 많습니다. 시세차익을 노리고 오피스텔에 투자하려면 새롭게 지하철 노선이 열리거나 도로가 개설되는 개발
재료에만 가치를 두고 오피스텔에 투자하는게 좋습니다. 한 가지 주의할 점은 오피스텔은 업무용으로 간주되므로 취
득세, 등록세, 재산세, 소득세 등이 높다는 점입니다. 따라서 오피스텔에 투자할 때는 세금까지도 꼼꼼히 따져보아야
합니다.

3. 임대 가능성

오피스텔에 투자하려는 사람은 임대료 수입을 염두에 두는 경우가 많습니다. 오피스텔은 매입한 후에 임대가 되지
않을 경우 매달 관리비에 세금까지 부담하면 돈 먹는 하마로 전락할 가능성도 있습니다. 따라서 오피스텔 투자 물건
을 선택할 때는 반드시 임대 가능성을 1순위로 두고 생각해야 합니다.
역세권, 대학가, 사무실 밀집지역 등 배후 임차수요가 많은 지역에 건설되는 오피스텔이 인기를 끄는것도 이런 이유
에서입니다. 그러나 임대 가능성이 높은 지역은 그만큼 오피스텔 매매가도 높게 마련입니다. 현재 부동산 임대 시세
를 감안할 경우 투자금의 4~5% 정도 임대 수익률이 확보되면 일단 투자 가능성은 있다고 보아도 좋습니다. 그러나
8% 이상 임대 수익률이 보장된다는 오피스텔 분양광고가 붙은 경우는 한번쯤 의심하는게 좋습니다. 요즘같은 투자
환경에서 임대 수익률이 8% 이상 나온다면 분양하거나 매각할리가 없기 때문입니다.