고시원(고시텔) 재테크 방법

고시원 재테크


 고시원이란 고시 공부를 준비하는 사람들이 10㎡(3평) 크기의 작은 방에서 먹고 자면서 오직 공부만 하는 공간이란
 뜻에서 이런 이름이 붙여졌습니다. 고시원이 월세가 저렴하다는 소문이 퍼지면서 고시 공부를 하는 사람뿐만 아니라
 경제적으로 여유가 없는 싱글족의 이용이 늘어났고 지금은 원룸텔이나 고시텔 등의 이름으로 불리고 있습니다.
 앞으로 경기침체가 계속된다면 고시원에 대한 임대 수요는 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.
 이제까지 '고시원' 은 건축법에 규정되어 있지 않은 건축물이었습니다. 따라서 '고시원' 은 불법 건축물 또는 편법 건
 축물로 낙인찍히기 일수였습니다.
 최근 국토해양부는 고시원(원룸텔, 고시텔 등)을 2종 종합근린생활시설(연면적 1000㎡ 이하)로 합법화하는 조치를
 발표했습니다. 이에 따르면 고시원은 원룸식 주택으로의 건축을 허용받아서 건축할 수 있으며 방마다 샤워시설과 화
 장실을 설치할 수 있습니다. 주차장 확보 의무도 132㎡당 1대에 불과합니다. 취사장과 세탁실은 공동으로 사용하는
 시설을 건설하면 됩니다.
 고시원이 2종 종합근린생활시설로 분류되면서 신축하는 것은 물론이고 도심지의 기존 상가 또는 오피스 1~2개 층을
 사거나 빌려서 고시원으로 용도를 변경하는 것도 가능합니다. 기존 상가 또는 오피스를 고시원으로 용도변경할 경우
 에는 일정 규모의 복도(폭 1.2~1.5m 이상)를 확보하고 스프링클러를 설치하며, 5층 이상 건축물에는 비상계단을 설
 치하는 등 화재 등의 비상사태에 대비하는 리모델링을 하면 됩니다. 고시텔이 2종 종합근린생활시설로 합법화되면서
 앞으로는 이런 고시텔 재테크가 늘어날 가능성이 높습니다.





고시원 재테크시 기억해야 할 3가지






고시텔은 입지가 중요하다


임대사업 성공의 키포인트는 공실률을 최소로 낮추는 것입니다. 대개 공실률이 5~10% 미만이면 성공적인 운영으로
간주됩니다. 고시텔은 아파트 또는 원룸 임대료가 비쌀수록 반사효과를 톡톡히 보는 아이템입니다. 따라서 원룸이나
아파트 임대료가 비싼 지역에서 고시텔을 운영해야 공실률을 낮출 수 있기 때문에 역세권에 위치를 잡는 것은 필수적
입니다. 그렇다고 반드시 도심지역의 역세권에 고시텔을 만들 필요는 없습니다. 고시텔 임대료를 낮추더라도 약간 변
두리 지역의 환승역 역세권에 고시텔 입지를 잡는것도 좋습니다. 고시텔 이용 고객은 경제적 여유가 별로 없는 계층
이므로 지하철 10분 더 타고 가서 월세를 몇만원이라도 줄일 수 있다면 기꺼이 그렇게 할 것이기 때문입니다. 그리고
역세권의 모텔을 매입해서 고시텔로 리모델링을 하는것도 좋은 방법입니다.

적정 규모는 40~80실 규모


세상에 공짜는 없습니다. 고시텔이 연 10% 수익률이 예상되는 재테크 아이템이라고는 하지만 임대수요를 공급하는
마케팅, 임대료와 관리비를 징수하는 관리업무, 시설의 안전과 유지보수를 위한 경비 등 신경쓸 일이 많습니다. 본인
이 24시간 고시텔을 지키고 앉아있을 형편이 아니라면 고시텔을 운영하는데는 관리를 전담할 직원을 고용해야 하므
로 고정비용을 커버하고 임대수익을 올리기 위해서는 최소한 40실 이상의 고시텔을 운영해야 합니다. 그러나 고시텔
의 룸이 너무 많으면 임대에 문제가 생길수도 있으므로 전문가들은 15~25억원을 투자해서 40~80실 정도의 규모로
운영하고 연 8~10% 정도의 임대수익률을 기대하는 것이 합리적이라고 말합니다.

공동투자로 리스크를 분산하라


공실률을 낮추기 위해서 역세권에 투자해야 합니다. 역세권 투자를 위해서는 15~25억원 정도 필요합니다. 하지만
이 정도 금액을 한 사람이 투자하는데는 투자 리스크가 높습니다. 그러나 5억원 단위로 3~5명이 투자그룹을 형성해
서 투자한다면 투자 리스크를 낮출 수 있습니다.
건물을 공동으로 매입하는 것은 자금출처 등에서 유리하지만 임대수익의 분배와 건물 매각시 이해가 엇갈릴 수 있으
므로 임대 법인을 설립하고 각자가 주주로 참여하는 것도 좋은 방법입니다. 하지만 법인을 설립하는 등 절차가 번거
롭습니다. 여러 사람이 고시텔에 공동투자하는 방법 중에는 고시텔을 층별로 분할해서 각자의 명의로 매입하는 방법
도 있는데, 관리만 공동으로 하고 자신이 소유한 고시텔에 대한 임대수익을 배당받는 방법도 있습니다.