2011년 집값, 얼마나 오를까?

2011년 아파트 가격 급등할까?


수도권의 집값은 2011년부터 2~3년 동안 상승세를 유지할 것이라고 주장하는 사람들이 늘고 있습니다. 공급이 부족하
면 집값은 오를 가능성이 높습니다. 집값이 안정세를 유지하기 위해서는 주택 인/허가 건수가 연간 40만가구를 유지해
야 하는데 2008년 이후 주택경기가 위축되고 민간 건설회사들이 아파트 건설에 나서지 않으면서 최근 2~3년 동안 신규
주택건설(인/허가 기준) 실적은 이에 크게 못 미쳤기 때문에 공급부족으로 집값이 오를수 밖에 없다는게 집값 상승론자
들의 주장입니다. 아파트는 건설 인/허가를 받고 준공되어 입주하기까지 2~3년 정도 걸립니다. 신규 주택건설(인/허가
기준) 실적이 2008년에는 37만가구, 2009년 38만가구, 2010년 36만가구에 불과했으니 3년 시차를 두고 2011년부터 집
값 상승은 불가피하다고 주장합니다.

2011년 집값 상승폭 크지 않다?


그러나 집값이 상승했으면 좋겠다는 기대와는 달리 2011년 집값 상승폭은 그리 크지 않을것으로 예상됩니다.

Check 1 아파트만 보지말고 신규 주택건설(인/허가 기준) 실적 전체를 봐라

'가장 일반적인 상품인 아파트 건설량이 부족하다는 것은 앞으로 2~3년간 주택시장 전반에서 공급부족 현상이 나타날
수 있다는 의미' 라고 집값 상승론자들은 주장합니다. 2010년 11월까지 아파트 건설 실적은 13만가구에 불과했습니다.
2009년의 16만가구와 비교하면 20%가까이 줄어들었습니다.
그러나 1~2인 가구를 위한 원룸, 단지형 다세대 등 아파트 이외 주택은 2009년 7만5천가구에서 2010년 9만9천가구로
오히려 30%이상 늘었습니다.
결혼에 의한 신혼주택 수요와 부모와 같이 살다가 독립하면서 혼자 사는 주택수요가 늘어나면서 거주 패턴이 중대형에
서 소형으로 바뀌고, 거주 스타일이 1~2인 가구를 위한 원룸, 단지형 다세대 주택수요로 변하는 점을 감안하면 아파트
주택공급을 기준으로 집값 상승을 점치는 것은 빗나갈 가능성이 있습니다. 2008년부터 주택건축 인/허가 실적이 감소
했으니 2~3년 후가 되는 2011년부터 공급부족으로 집값이 오를 것이라는 주장은 아파트 중심의 논리입니다.
인/허가를 받고 실제 주택이 준공되기까지 도심형 미니주택은 6~8개월, 1~2인 가구를 위한 원룸, 단지형 다세대주택
은 1년밖에 걸리지 않습니다. 아파트 입주물량은 2011년부터 줄겠지만 1~2인 가구를 위한 원룸, 단지형 다세대주택의
입주물량이 그 공백을 2009년부터 이미 메워오고 있기 때문에 공급부족에 따른 집값 상승 주장은 지나친 기대입니다.


Check 2 12월 인/허가 실적까지 포함해서 살펴봐라

집값 상승론자들은 주택 인/허가 실적이 2007년 44만가구에서 2008년 37만가구, 2009년 38만가구로 감소했고, 2010
년 11월 말까지 23만가구로 불과하다고 주장합니다. 하지만 한국토지주택공사(LH) 등이 12월에 신규주택 인/허가를
집중적으로 신청하는 것을 감안하면 2010년의 주택건축 인/허가는 36만가구 수준을 유지하며, 이는 전년 수준에 비해
서 큰 차이가 없습니다. 오히려 서울 지역은 2만6천가구로 전년 동기에 비해서 34% 증가했고, 경기도는 8만3천가구로
10%이상 늘었습니다. 인천 지역은 2만3천가구로 40%이상 줄었지만 2010년에 이미 인천 지역 집값이 많이 올랐기 때
문에 공급과잉을 우려한 반사작용일 뿐입니다. 수도권을 포함해서 전국의 신규주택 인/허가는 3%정도 감소하는데 불
과합니다. 2011년에 집값이 오르더라도 3~5% 소폭 상승에 그칠것이라는 주장이 설득력을 얻는것도 이 때문입니다.


Check 3 10만가구의 미분양을 고려해라

2010년 들어 감소세를 보이고는 있지만 전국적으로 9만9천가구의 미분양 주택이 남아있습니다. 수도권의 미분양 주택
은 2만9천여가구나 됩니다. 이런 상황에서는 신규주택 공급이 부족해도 집값이 크게 오르기는 어렵습니다.
신규주택 인/허가 실적이 3년 연속 감소세를 보였고, 인플레이션 우려도 무시할 수 없기 때문에 2011년에 집값이 급락
할 가능성은 크지 않지만 미분양 재고와 다세대주택 공급 증가를 감안하면 2011년의 주택가격 상승폭은 3~5% 수준으
로 예상됩니다. 이는 물가상승률을 반영하는 수준입니다.

일본에서도 도쿄 부근의 집값이 1988년에 폭등을 마무리하고 1989년부터 하락하기 시작하는 와중에서도 1990~
1991년 사이에 일시적으로 반등한적이 있었지만 1992년부터 1997년까지 다시 폭락한 사례가 있습니다.
2011년의 우리나라 집값도 이와 유사한 패턴을 보일 가능성이 있습니다. 2011년에 집값 하락이 멈추고, 반짝 상승
한다고 해서 무리해서 주택에 투자하는 것은 신중히 고려해야 합니다.