부동산경매, 어떻게 하는것인가?

돌다리도 두들겨보고 건너라


경매는 한번 유찰될 때마다 감정가격에서 20%를 디스카운트해서 다시 경매에 붙입니다. 두번 유찰되고, 세번째 경매
에 들어가면 최초 감정가격의 64%가 적용됩니다. 10억원하던 아파트를 6억4천만원에 살 수 있는 것입니다.
최근들어 부동산 매수세가 얼어붙으면서 부자 아파트의 상징이었던 서울 강남의 타워팰리스는 최초 감정가 30억원에
서 2회 유찰되어 경매 최저매각가는 19억2천만원이란 신문기사가 헤드라인을 장식한적도 있습니다.

경매, 어떻게 하는것인가?

부동산에 담보를 설정하고 돈을 빌려주었지만 제때에 원금과 이자를 받지 못하면 채권자는 법원에 강제집행을 신
청하고, 법원은 해당 부동산을 경매에 붙입니다.
경매는 가장 비싼값을 써낸 사람이 해당 부동산을 차지하게 되는데 이를 '낙찰받았다'고 합니다. 만약 아무도 경매
에서 감정가 이상의 가격으로 부동산을 매입하겠다고 '응찰'하는 사람이 없으면 경매는 '유찰'되었다고 하는데 경
매는 한번 유찰될 때마다 감정가에서 20%씩 내려갑니다.

'2번 유찰' 이라고 급매물이 아니다

채권자가 경매를 신청하는 시점부터 경매날짜가 잡히기까지 5~6개월정도 걸립니다. 두번 유찰되고 세번째 경매에 붙
여지기까지는 대개 2~3개월정도 기간이 걸립니다. 지금 2회 유찰된 사태로 경매에 붙여지는 물건의 감정가격은 최소
한 7~9개월 이전의 시세를 기준으로 산출한 감정가격입니다. 7~9개월 이전과 비교해서 지금 아파트 가격이 많이 내
려갔다면 2회 유찰되고 최초 감정가의 64%에 경매에 붙여졌다고 해도 싼 가격이라고 단정하는 것은 아직 이릅니다.
어쩌면 시세가 반영된 것일수도 있습니다.

'최초 매각가' 를 '경매 낙찰가격' 으로 착각하지 말아라

경매는 최초 가정가격을 기준으로 한번 유찰될 때마다 20%정도 가격을 다운해서 다시 경매에 붙여집니다. 세번째 경
매는 최초 감정가의 64%가격부터 경매가 시작되는데 이를 '최초 매각가' 라고 합니다. 경매 상황에 따라서는 최초 매
각 가격보다 높은 가격을 써내야 낙찰을 받을 수 있는 경우도 종종 있습니다.
최초 낙찰가격으로 낙찰받았다고 해도 좋아할 일은 아닙니다. 아무도 최초 낙찰가격에 응찰하지 않았다는 뜻입니다.
다른 사람들은 시세가 더 떨어질 것으로 예상하고 최초 매각가격에도 경매에 임하지 않았을 수도 있습니다.

앞으로 경매물건은 더 나온다?

최근 아파트 가격이 하락하면서 부동산 담보대출을 늘렸던 상호저축은행 뿐만 아니라 시중 은행들도 대출 회수에 어
려움을 겪고 있습니다. 부동산 시세가 더 하락할 것을 우려해서 은행에서는 부동산 담보대출 연장을 거부하는 경우가
늘고 있습니다. 대출 연장이 거절되고, 버텨봤자 시세는 하락할 것 같고, 대출이자 부담도 감당하기 어렵다면 급매물
로 나오거나 경매로 나오는 물건은 늘어날 수 밖에 없습니다. 경매 물건이 늘어난다면 경매 시세는 지금보다 더 떨어
질 것입니다.

알아야 면장을 한다

심한 경우는 3번 유찰되어 최초 감정가격의 절반 가격으로 4회 경매에 붙여지는 경우도 있습니다. 하지만 이런 경우
는 나름대로 사연이 있는 경우입니다. 예를 들어 1순위 채권자보다 앞서서 전세 계약을 한 세입자가 있고, 확정일자
인을 받았거나 전세권 등기를 했다면 경매에서 낙찰받은 사람이 전세보증금 등을 추가로 부담해야 명의이전이 가능
합니다. 특히 아파트는 대지와 건물이 분리되어 등기되기 때문에 잘못걸리면 낙찰가 이외에도 대지 지분을 추가매입
하는 비용을 부담해야 하는 경우도 있습니다. 이런 비용까지 감안하면 3회 유찰된 가격이라도 시세보다 비싼 경우가
있습니다.
급매물로 내 놓아도 부동산이 팔리지 않자 경매제도를 악용해서 부동산을 처분하려는 '짜고 치는 고스톱' 의심이 가
는 경매 물건도 가끔 발견됩니다. 예를 들어 위장전입자를 내세워서 전세보증금을 많이 설정하고, 대지와 건물을 분
리해서 건물에만 저당권을 설정하는 방식으로 대출을 받은것으로 꾸며서 경매에 올리는 경우도 있습니다. 이런 함정
이 있는지 여부를 파악하려면 '권리분석' 에 능통해야 합니다. 알아야 면장을 한다는 이야기입니다.

<경매재테크 프로세스>

Step 1. 리스트 업
법원 경매, 한국자산공사의 온라인 비드를 통해서 관심있는 경매 물건의 리스트를 뽑습니다.

Step 2. 가치분석
상업용지인지 1종 주택지인지 아니면 2종 주택지인지 여부를 파악하고, 직접 경매 물건 현장을 답사하면서 주변
부동산 시세와 재개발 사업이 미뤄지는 경우는 아닌지 파악합니다.

Step 3. 권리분석
토지와 건물의 추가 매수대금 발생할 가능성과 위장전입자 여부를 살펴야 합니다. 권리분석 단계부터는 경험이
축적되어 있고 신뢰할만한 경매 전문가의 도움이 필요합니다.

Step 4. 입찰
경매 전문가와 의논해서 적정한 가격을 정해서 입찰에 참여하세요. 경매 전문가는 대개 기본사례 얼마와 낙찰가
격의 일정비율을 성공사례로 요구합니다.

Step 5. 소유권 이전
낙찰받으면 잔금을 지급하고 소유권 이전 절차를 밟으면 됩니다.