부동산 재테크, 3가지만 알아둬라!

부동산 재테크, 3가지가 달라진다


1988년 분식집에서 라면 한 그릇을 시키면 1,000원이었지만 2008년에는 라면 한 그릇이 2,500원으로 올랐습니다.
그렇다고 내용물이 좋아진 건 아닙니다. 인플레이션 때문에 가격이 오른 것입니다.
1988년 전국 아파트 가격은 1억원에서 2008년까지 3억원으로 올랐습니다. 20년동안 아파트 가격은 3배나 올랐습니다.
인플레이션보다 더 많이 올랐으니 아파트에 투자한 사람들은 재테크를 잘 했다는 소리를 들었습니다.
그러나 전라도 광주 지역 아파트는 같은 기간동안 2배 올랐습니다. 이렇게 되면 광주 지역 아파트에 투자한 사람들은
재테크를 못했다는 소리를 듣게 됩니다.
인플레이션이 계속되는 한 부동산 가격을 오릅니다. 벽돌 값도 오르고, 인건비도 오르기 때문에 인플레이션 만큼은 아
파트 가격이 올라야 합니다.






중대형에서 소형으로 시프트


인플레이션을 웃도는 상승률을 기록해야만 부동산은 재테크로서 의미가 있습니다. 아파트 가격이 인플레이션을 웃도
는 상승률을 기록하는 이유는 초과수요가 있기 때문입니다. 만약 공급이 수요를 초과한다면 아파트 가격 상승률은 인
플레이션 상승률을 밑돌게 됩니다.
전용면적 85㎡ 이상의 아파트를 중대형 아파트라고 합니다. 만약 30대에 중대형 아파트를 장만한 사람이라면 연봉 1
억원 이상의 고소득자이거나 부모로부터 물려받은 재산이 있는 사람들일 것입니다. 이런 사람들은 얼마나 될까요?
통계에 의하면 전용면적 85㎡ 이상의 아파트를 마련하려면 샐러리맨은 13년정도 걸린다고 합니다. 이 말은 자력으로
전용면적 85㎡ 이상의 아파트를 마련하는 사람들은 40대 중반이 넘어선 사람들이라는 뜻입니다. 문제는 앞으로 시간
이 가면서 전용면적 85㎡ 이상의 중대형 아파트를 소유한 45~55세 연령층 인구는 집을 줄이거나 매각하려고 하지만
이를 받아줄 30세 연령층 인구의 중대형 아파트에 대한 수요는 급격히 줄고 있다는 점입니다. 이렇게 되면 아파트를
재테크 아이템으로 생각할 이유가 없습니다.

재건축? 재개발?

그동안 뉴타운은 로또라고 생각했습니다. 뉴타운 재건축을 통해서 좋은 집으로 평수를 넓혀서 이사를 가거나 시세차
익을 노릴 수 있기 때문이었습니다. 하지만 지금은 사정이 다릅니다.
비싼 분양가때문에 뉴타운 아파트는 미분양이 속출하고 있습니다. 오르기만 할 줄 알았던 아파트 값이 멈추거나 오히
려 하락하고 있습니다. 분양이 잘되던 시절에는 원주민들의 입주 부담금이 별로 들지 않았지만 지금은 살고있던 집과
같은 평수를 받거나 오히려 줄여가도 몇 억원씩 돈을 더 내야 합니다. 사정이 이렇다보니 개발 반대 소송이 우후죽순
처럼 생겨나고 뉴타운 추진은 더디기만 합니다. 이제는 재개발, 재건축 재료만 믿고 빚내서 부동산 투기를 했다가는
시세차익은 커녕 빼지도 박지도 못하는 진퇴양난에 봉착하게 됩니다.

시세차익에서 임대수익으로 시프트

집값 상승이 인플레이션 상승률을 밑돈다면 시세차익은 기대할 수 없다는 뜻입니다. 집값 상승이 인플레이션을 따라
가지 못한다면 은행 대출을 끼고 아파트를 사서 시세차익을 챙기는 것이 불가능해지기 때문입니다. 이제는 부동산 재
태크는 시세차익에서 임대수익으로 생각을 바꿔야 합니다.
임대수익률을 높이려면 임대료는 많이 받고, 투자 원금은 줄여야 합니다. 이런점에서 임대 재테크는 아파트보다 다세
대주택이 제격입니다. 비슷한 지역에서 연립주택이나 다세대주택의 가치는 아파트의 65%정도에 불과합니다. 다세대
또는 연립에 투자하면 분모를 2/3로 줄일 수 있다는 뜻입니다. 이렇게되면 수익률은 절반 가까이 늘어납니다.
물론 다세대주택 또는 연립주택의 임대료 수입은 아파트에 비해 적습니다. 하지만 분모가 크게 줄었기 때문에 분자가
약간 작아지더라도 임대수익률은 오히려 좋아집니다. 다세대주택을 몇 채 사서 리모델링하여 신혼부부가 좋아할 수
있도록 환경을 개선하면 아파트에 비해서 임대료 수입을 크게 손해보지 않을 수 있습니다.
최근의 오피스텔 재테크는 상투라는 느낌이 확연합니다. 오피스텔은 시세차익보다는 임대수익이 목적인데 그동안 오
피스텔 가격이 너무 많이 올랐다는게 부담입니다. 분모가 커지면 임대수익률은 낮아지기 마련입니다.
오피스텔 건물은 시간이 지나면서 건물이 노후됩니다. 따라서 오래된 오피스텔은 감가상각을 통해서 가격이 내려갑
니다. 그나마 토지 가격 상승으로 버틸 수 있으면 좋겠지만 요즘 용적률 500%이상인 오피스텔은 토지지분이 워낙 작
아서 건물에 대한 감가상각을 토지 가격 상승으로 감당할 수 없을 것입니다. 이 말은 오피스텔은 앞으로 가격이 내려
갈 수 있다는 뜻입니다.