전세금이 오른다고 집값도 같이 오를까?

전세금 오른다고 집값도 오를까?



국민은행이 발표한 서울 지역 아파트 전세금은 연속해서 25개월 올랐고, 2009년 1월 이후 22%의 누적 상승률을 기록
하고 있습니다. 올해는 주택시장에서 전세금 상승세가 왠만해서는 꺾일 것 같지 않습니다.
과거 데이터를 살펴보면 1986년부터 최근까지 25년동안 전세금 상승이 집값 상승으로 연결된 경우는 두 차례입니다.
1987~1990년의 '전세대란' 과 1999~2002년의 '전세대란' 의 경우 전세금 상승이 집값 상승으로 이어졌습니다.
전세금 상승이 집값을 밀어올린 2번 모두 4가지 공통점이 있었습니다.

1. 전세금 상승의 원인이 주택 공급 부족 때문이었다.
2. 실수요자들의 '내집마련' 수요가 늘면서 집값이 올랐다.
3. 투기적 가수요가 가세하면서 집값이 폭등했다.
4. 집값 상승이 전세금 상승으로 연결되었다.




이번은 다르다



과거 전세대란과 최근 나타난 전세금 폭등 현상을 비교하면 중소 건설사 부도로 주택 공급이 크게 줄고 있다는 점과
시중에 돈이 많이 풀리고 인플레이션 기대심리가 작용한다는 점은 비슷합니다. 그러나 최근의 전세금 상승 현상과 원
인을 살펴보면 과거와는 다른 몇가지 차이점이 있습니다.

1. 전세금 상승의 원인이 주택 공급 부족때문이 아니라 향후 집값 하락을 우려해서 소유에서 거주로 주택 라이프스
   타일이 변하기 때문이다.

2. 실수요자들의 '내집마련' 수요는 정체되어 있고 앞으로 시간이 갈수록 50세 전후의 베이비붐 세대가 주택을 줄이
   거나 매각할 경우 공급이 늘어나면서 집값 하락 요인으로 작용할 가능성이 높다.

3. 상환능력(DTI) 대출 제도가 확대되면서 투기적 가수요는 주춤해졌고 투기적 가수요가 주춤해지면 집값 폭등은 기
   대하기 어렵고 인플레이션 정도의 집값 상승을 기대하는게 고작이다.

4. 집값 하락 국면에서 전세금 상승 현상이 나타나고 있다.

전세금 강세는 당분간 이어진다



전세가 부족하다고 주택 공급을 갑자기 늘릴수는 없습니다. 2~3년의 시간이 걸립니다. 집값 하락을 우려해서 전세를
선호하고, 이 때문에 전세금이 상승하는 것이라면 주택 공급을 늘리더라도 실수요자의 주택 매입으로 이어질 가능성
이 적습니다. 이 말은 주택 공급과 전세금 상승 현상은 별개의 사건이라는 뜻입니다.
이미 우리나라의 주택보급률은 전국 101%, 서울 93%를 넘어섰습니다. 앞으로 주택 문화는 소유와 재테크 콘셉트가
아니라 거주와 감가상각 콘셉트로 시프트 될 것입니다.
거주와 감가상각 콘셉트로 라이프스타일이 변화하면서 전세금이 강세를 보이는 것이라면 전세 제도는 반전세를 거쳐
월세 제도로 시프트 할 것이며, 이런 시프트가 시장에서 빨리 정착된다면 전세금 안정은 앞당겨질 것입니다.

전세금 상승으로 임대주택이 늘어난다면 주택을 소유하려는 수요가 줄어들기 때문에 집값에는 오히려 하락 요인으로
작용할 수도 있습니다.
수도권 지역 아파트에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 50%이므로 전세금 비율이 50%를 넘어서면 전세금 회수에 불
안을 느끼는 사람들이 주택 매입 수요로 돌아설 것이라는 예상도 사실은 희망사항에 불과할지도 모릅니다. 전세금 비
중이 50%에 육박하자 주택 융자가 많이 끼어있는 경우 주택 매입보다는 반전세로 시프트하는 현상이 나타나고 있기
때문입니다. 월세 제도로 시프트한다면 전세금 회수 때문에 집을 사리라는 예상은 보기 좋게 빗나갈 것입니다.

전세금이 뛰니 집값도 뛴다는 뉴스를 믿고 무리하게 대출을 받아서 집을 샀다가 나중에 금리 인상으로 대출이자 부담
은 늘어나고 집값은 하락하는 이중 고통을 겪을수도 있습니다. 전세금 상승이 집값 상승으로 이어지더라도 인플레이
션 정도의 집값 상승에 머물 가능성이 높다는 것을 생각해야 합니다.