원룸과 원룸텔의 차이!

원룸과 원룸텔, 차이를 아시나요?

5,000만원을 투자해서 매달 50~60만원을 벌 수 있는 방법이 있다면 누구나 귀가 솔깃할 것입니다. 이 재테크 방법은
바로 고시텔이나 원룸텔에 방 1칸을 분양받아 한달 월세로 50~60만원을 받는 것입니다.

월세는 40만원 정도



예를 들어 서울 역세권 고시원의 경우 미니룸(2평 정도) 풀옵션은 월 25~38만원, 방안에 샤워실과 화장실이 있는 원룸
(2.5평 정도)은 월세가 40~45만원 정도 합니다. 50~60만원은 조금 어렵다고 할 수 있습니다. 게다가 월세를 모두 투자
자가 받을 수 있는것도 아닙니다. 관리하는 사람에게 일정 부분을 떼어주어야 합니다. 업계 종사자들의 말에 따르면 투
자만 했을 경우, 20~30%를 관리비 명목으로 떼어준다고 합니다. 따라서 투자자 몫은 1달에 25~30만원으로 생각해야
합니다.

투자금은 5,500~6,500만원 정도



미리룸 한칸 투자에 필요한 자금은 대개 6,000만원 정도 합니다. 서울 역세권 고시원 미니룸은 대개 평당 1,600~1,900
만원 정도 합니다. 2평 전용면적의 고시원 방 한칸을 만들려면 공용면적을 포함해서 3.3평 정도는 있어야 합니다. 따라
서 고시원 방 한칸을 분양받기 위해서 투자하는 금액은 5,500~6,500만원 정도 합니다.

현실적으로 연 5% 수익률



외곽에 있는 고시텔은 평당 가격이 낮기 때문에 5,500만원 정도 투자해도 분양받을 수 있지만 월세도(관리 용역비 공
제하고) 25만원 정도로 낮습니다. 이 정도 월세라면 연 5.5%수익률입니다.
월세로 30만원 정도 받으려면 시내에 근접한 역세권 고시텔에 투자해야 하는데 평당 가격이 비싸 투자금이 6,500만원
정도 들어가므로 연 수익률은 5.5% 정도입니다. 여기서 말하는 연 수익률 5.5%는 공실률이 제로라는 가정에서 산출한
수익률입니다. 고시텔의 공실률을 5~10%로 본다면 실제 수익률은 5% 정도로 봐야 합니다.

오피스텔과 원룸텔은 다르다



원룸텔에 투자할 경우 분양한다는 표현을 쓰고 등기도 해준다고 합니다. 그러나 여기서 말하는 등기란 고시원 방 한칸
에 대한 재산권을 행사할 수 있는 '지분등기' 를 말합니다. 법적으로 고시원의 방 한칸에 대한 소유권을 인정받을 수 있
는 '구분등기' 가 아닙니다. 이 점을 주의해야 합니다.
예를 들어 오피스텔을 분양받으면 구분등기를 해주는데 구분등기란 오피스텔처럼 하나의 건물이 여러개로 나누어 독
립된 공간으로 사용될 수 있을 때 독립된 공간을 구분해서 소유권을 인정하는 등기를 말합니다. 구분등기가 되는 경우
는 각각의 부동산에 대해서 독립적으로 재산권을 행사할 수 있습니다.
재산권을 행사할 수 있다는 말은 구분등기된 물건(부동산)을 담보로 제공하고 대출을 받을수도 있고, 독자적으로 매매
할 수도 있다는 뜻입니다. 그러나 고시원처럼 하나의 건물을 여러개로 나누었지만 독립된 공간으로 사용될 수 없는 경
우는 소유권을 인정하는 구분등기가 불가능합니다. 공동 소유하는 고시텔의 부동산에 대해서 공유지분등기(줄여서 지
분등기)만 하게 됩니다. 공유지분은 각 공유자간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재됩니다.
예를 들면 등기부에는 '100분의 5' 와 같은 형태로 지분만 표시되며 '305호' 같이 구체적인 호수가 정해져있지 않습니
다. 리빙텔, 원룸텔, 하우스텔 등 여러가지 이름으로 불리지만 모두 고시원이며 법적으로는 '준주택' 으로 분류되는 제
2종 근린생활시설입니다. 고시원의 방 한칸에 투자하는 것은 지분등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이므로 재산
권을 확정할 수 없어 담보대출도 어렵고, 분양자가 매각하려 해도 지분등기의 한계 때문에 매매가 쉽지 않을수도 있습
니다. 고시원의 방 한칸에 대한 투자를 설명하고 투자자들을 모집할 때 '개별등기' 라는 말을 하는 경우가 많은데 개별
등기는 부동산 등기법상 정식용어가 아니므로 구분등기와 지분등기 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또 '당장은 구분
등기가 안되지만 준공 후 용도 전환으로 구분등기가 가능하다' 는 말도 대개는 사실이 아닌 경우가 많으니 조심해야
합니다.