전세, 월세 어떤게 유리할까?

전세금에도 재테크가 있다

전세금이 오르면서 전세를 들어야 하는 세입자와 전세를 놓는 집주인의 입장이 상반됩니다. 전세를 얻는 사람 입장에
서는 가급적 전세금을 적게 올려주려고 하고, 전세를 놓는 집주인의 입장에서는 가급적 월세로 전환하려고 합니다.
여기에 또 한 사람이 끼어듭니다. 전세금 비율이 높은 주택을 대출 끼고 매입해서 월세로 놓는 재테크를 꿈꾸는 사람
들입니다. 서로 이해 관계가 다르면 재테크 전략도 다릅니다.

세입자는 월세가 무조건 불리할까?



만약 동일한 조건의 아파트를 얻기 위해 전세를 선택하면 2억5천만원의 전세금을 내야 하고, 월세를 선택하면 보증금
5천만원에 월세 100만원을 내야 한다면 어떤게 유리할까요?
월세와 전세를 선택할 때는 전·월세 전환율을 살펴야 합니다. 전·월세 전환율이란 전세금과 보증금의 차액에서 나오는
이자와 월세가 같아지는 이율입니다. 예를 들어 위와 같은 경우라면 전세금과 월세 보증금의 차액 2억원을 분모로 하
고, 1년간 월세로 지급하는 1,200만원을 분자로 계산할 때의 이율 6%를 전·월세 전환율이라고 합니다.
전·월세 전환율이 높다는 것은 전세금과 보증금의 차액에 대한 월세 부담이 높다는 뜻입니다. 따라서 전·월세 전환율이
6%를 웃돌면 월세보다는 전세를 선택하는 편이 유리합니다. 그러나 전·월세 전환율이 6% 이하라면 세입자의 전세자
금 조달 코스트가 높을수록 월세가 전세보다 유리할 수도 있습니다.
예를 들어 월세로 집을 얻는다면 매달 100만원씩 1년에 1,200만원을 날리는 셈입니다. 하지만 전세로 집을 얻는다면
매달 들어가는 돈은 없지만 전세금과 보증금 차액에 해당하는 2억원을 조달해야 합니다. 만약 은행 등에 맡긴 예금에
서 2억원을 조달한다면 세입자는 은행 이자, 예를 들어 이율이 4%라면 연간 800만원 정도를 포기하면 되므로 이런 경
우는 전세가 유리합니다. 그러나 전세금과 월세 보증금의 차액 2억원을 연 7%의 금리로 대출받아야 한다면 대출이자
는 1년에 1,400 만원이나 됩니다. 이런 경우는 대출이자보다 월세가 저렴하므로 월세가 오히려 유리할 수 있습니다.

집주인은 반전세라도 좋다



이제까지 집주인들이 전세금을 선호한 이유는 월세를 받는 것보다 전세금을 받고 집값 상승에 따른 시세차익을 노리
는 편이 유리하다고 생각했기 때문입니다. 이 말은 반대로 집값 상승이 주춤할 경우에는 월세가 전세보다 유리하다는
뜻이기도 합니다.
전·월세 전환율보다 집값 상승률을 높게 볼 경우에는 전세를 주는 편이 유리하지만 집값 상승률이 전·월세 전환율보다
낮을 것으로 예상한다면 월세를 주는 편이 유리합니다.

막간을 이용한 재테크?



전세금 비율이 높은 주택을 대출 끼고 매입해서 월세로 놓는 재테크가 성공하려면 전세금 비율이 집값의 70%정도는
넘어야 합니다. 그래야 투자금이 적게 들어갑니다.
전세금 비율이 집값에 비해서 높으면 주택담보대출 상환이 연체될 경우 자칫 집이 압류될 수도 있고, 전세금이 묶일
수도 있습니다. 이런 리스크가 오히려 전세를 월세나 반전세로 전환하더라도 쉽게 수요자를 찾을 수 있게 해줍니다.
전세금 비율이 70%를 웃돌면 소액투자로 주택을 매입할 수 있기 때문에 집값이 강세를 보일 가능성도 있습니다.
특히 임대주택사업자로 등록할 경우 전세금 비율이 높은 주택은 세금혜택을 받을 수 있고, 투자금이 적게 들어간다는
측면에서 메리트가 있습니다.
소형 아파트일수록 전세금 비율이 높습니다. 서울의 경우 소형 아파트의 전세금 비율이 70%를 웃도는 경우가 많습니
다. 이런 주택을 매입해서 전세를 반전세로 돌린다면 재테크 측면에서 메리트가 있습니다.