집값이 오르는 3가지 이유!

집값이 오르는데는 이유가 있다

요즘 전세금이 많이 올랐습니다. 많은 사람들이 집을 소유하는 것보다 전세를 원하기 때문입니다. 이는 집을 소유함으
로써 생기는 각종 세금이나 보수, 관리 등에서 자유롭기 위함이기도 하지만 집값이 떨어질지도 모른다는 생각도 크게
작용할 것입니다.
전세금 비율이 50%를 넘어서면 집값이 오른다는 말이 있습니다. 이 말이 맞다면 집값은 올라야 합니다. 왜냐하면 국민
은행이 발표한 '7월 주택가격동향조사' 에 따르면 주택 매매가격 대비 전세금 비율은 전국 평균 50.6%를 웃돌고 있기
때문입니다. 그렇다면 앞으로 집값이 오를까요?

1. 인플레이션 때문에 집값은 오른다


집값은 반드시 오릅니다. 6개월 후 집값을 두고 장담을 할 수는 없지만 5년, 10년 후를 두고 보면 집값은 오릅니다.
벽돌 값도 오르고, 도배지 값도 오르고, 인건비도 오르기 때문에 인플레이션 때문에라도 집값은 장기적으로 최소 인플
레이션만큼은 오릅니다.
1988년에 1억원을 주고 사두었던 아파트가 지금 3억원으로 올랐다면 재테크를 잘한 걸까요?
연 복리로 계산하면 연 4.6% 수익률이니 은행 예금 이자보다 낫습니다. 하지만 집값이 3배나 올랐음에도 불구하고 재
테크 측면에서는 낙제입니다. 인플레이션을 못 따라갔기 때문입니다.
1988년에는 짜장면 한 그릇이 700원 정도 했는데 지금은 4,000원 정도 합니다. 짜장면 뿐만이 아니라 각종 식료품이나
교통비도 모두 짜장면만큼 올랐습니다. 집 재테크가 재테크로서 합격을 하기 위해서는 집값 상승률이 인플레이션을 웃
돌아야 합니다.

2. 인구가 늘어나면 집값 상승률은 인플레이션을 웃돈다

과거에는 집에 돈을 묻어두면 인플레이션을 상쇄하고도 남을 정도로 집값이 올랐습니다. 서울 강남의 아파트 가격을
보면 최근 12년 동안 연 평균 8.4% 올랐습니다. 같은 기간 인플레이션이 4% 수준이었던 것과 비교하면 집값 상승률이
인플레이션의 2배나 됩니다. 강남 지역의 아파트가 이렇게 많이 오른 이유는 주택의 수요가 공급을 웃돌았기 때문입니
다. 1955~1963년 사이에 태어난 '베이비붐 세대'가 결혼하여 가정을 꾸리면서 주택을 구입하려는 초과 수요가 발생했
습니다.
하지만 앞으로도 집값 상승률이 인플레이션을 웃돌지는 의문입니다. 앞으로 10년 후에 베이비붐 세대가 자녀들을 독
립시키게 되면 살던 집을 팔거나 줄여가려고 할 것입니다.
최근 들어 출산율이 떨어지면서 우리나라 인구는 감소할 것으로 예상됩니다. 인구가 줄어든다는 것은 주택 수요가 줄
어든다는 뜻입니다. 수요가 주택 공급을 밑돌게 되면 집값은 하락하기 마련입니다. 인플레이션을 반영해서 주택 값이
오르더라도 인구구조 변화로 주택 수요가 감소한다면 집값 상승률은 인플레이션에 못 미칠 가능성이 높습니다.

3. 인구가 유입되면 지역적으로 집값이 오를 수 있다

집값은 인플레이션에 수요와 공급을 감안해서 더 오르거나 덜 오르게 됩니다. 수요와 공급을 좌우하는 것은 인구 증
가와 해당지역의 인구 유입 또는 인구 유출 현상입니다.
우리나라 전체적으로는 인구가 감소하고 주택 수요가 줄어들지만 지역에 따라서는 신도시가 건설되고, 인구가 유입
되면서 집값이 오르는 지역이 있을 수 있습니다.
최근 거제시가 이런 경우에 해당됩니다. 조선업이 호황을 누리면서 조선업 종사자들이 거제로 유입되자 거제시의 주
택가격은 인플레이션보다 큰 폭으로 올랐습니다. 반대의 경우도 있습니다. 호남 지역의 경우 대학 졸업후 서울 및 수
도권 등 다른 지역으로 빠져나가는 인구가 늘어나면서 집값 상승률이 인플레이션 상승률을 밑돈 경우도 있습니다.

빨대효과도 체크해라!

과거에는 '길이 뚫리면 집값이 오른다' 는 말이 있었습니다. 이 말은 '빨대효과' 가 나타나지 않을 때만 적용됩니다.
'빨대효과' 란 인프라가 잘 갖춰진 지역과 낙후된 지역이 고속도로 또는 고속철 등으로 연결되면 낙후된 지역으로
부터 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 거주 인구가 흡수되는 현상을 말합니다. 예를 들어 서울에서 부산까지 이동하
는데 6~7시간이 걸린다면 주재원을 부산에 파견하고, 부산에 사무소도 개설하겠지만 2~3시간만에 이동할 수 있
다면 굳이 주재원을 파견할 필요도 없고, 사무소도 개설할 필요가 없습니다. '빨대효과' 로 인구가 빠져나가는 현
상이 생긴다면 길이 뚫리더라도 집값은 오히려 하락할 수 있습니다. 따라서 특정 지역의 집값 상승 여부를 가늠할
때는 빨대효과도 체크해야 합니다.