오피스텔 매매시 조심해야 할 세금 5가지!

오피스텔 재테크는 세금을 조심해라!


'2억원을 투자해 오피스텔 한 채를 사서 매달 100만원의 임대료를 받으면 연 6%의 수익률'
현재 은행 이자는 3% 수준인데 2배의 수익률을 올릴 수 있는 재테크라면 귀가 솔깃해질 것입니다. 게다가 인플레이션
이 진행될수록 오피스텔 가격은 올라갈테니 시세차익까지 노릴 수 있습니다. '연 4% 인플레이션만 생각해도 임대수익
률 6%를 추가하면 연 10%의 재테크' 라는 생각을 할 수도 있습니다. 하지만 재테크로 오피스텔을 생각한다면 꼭 알아
둬야 할게 있습니다.



1. 부가세


부가세는 물건을 살 때 붙는 세금입니다. 오피스텔은 주택이 아니기 때문에(토지는 제외하고) 건물에 대해서는 부가세
를 내야 합니다. 예를 들어 2억원짜리 오피스텔을 구입할 경우 건물의 가격이 1억3천만원이라면 1,300만원(10%)의 부
가세가 붙습니다. 물론 부가세는 나중에 환급받을 수 있습니다. 그렇지만 부가세를 환급받기 위해서는 세무서에 가서
임대사업자로 사업자등록을 해야 합니다. 세법에는 사업자 등록을 하기 20일 전의 거래부터 부가세를 환급받을 수 있
도록 되어 있습니다. 오피스텔을 계약했다면 계약서를 들고 20일 이내에 세무서로 가서 임대사업자로 등록을 해야 계
약금에 포함된 부가세를 환급받을 수 있습니다. 만약 차일피일 미루다 20일이 지난 후에 사업자등록을 했다면 계약금
에 포함된 부가세는(사업자 등록을 했음에도 불구하고) 돌려받을 수 없습니다. 오피스텔 매매는 아파트 매매와 비교시
부가세가 있다는 점에 주의해야 합니다.

2. 취득세와 등록세

건물이나 재산을 등기할 때는 취득세와 등록세를 내야 합니다. 부가세를 냈더라도 취득세와 등록세는 별도로 내야 합
니다. 주택의 경우는 취득세와 등록세를 합해서 약 2.3%정도의 세금을 부담하면 되지만 오피스텔처럼 주택이 아닌 경
우는 취득세와 등록세를 합해서 약 4.6%의 세금을 부담해야 합니다. 대개는 오피스텔을 임대하면서 받는 월세 보증금
으로 취득세와 등록세 등을 해결하기 때문에 실제로 느끼는 부담이 작을 뿐이지만 2억원의 오피스텔을 구입하기 위해
서 취득세와 등록세로 860만원의 세금을 부담해야 합니다.

3. 소득세

오피스텔을 구입하면서 임대사업자로 사업자 등록을 한다면 부가세는 환급받을 수 있지만 임대소득에 대해서 소득세
를 납부해야 합니다. 오피스텔 등의 부동산 임대소득은 5월 종합소득세 신고 때 다른 소득과 합산해서 반드시 신고해
야 합니다. 문제는 오피스텔 임대소득이 소득에 추가되면 과표가 올라가고 소득세율도 높아질 수 있다는 점입니다.
다른 소득과표가 8,800만원이나 되는 사람이 오피스텔을 한 채 사서 연간 1,200만원의 임대소득을 올렸다면(주민세를
포함해서) 연간 180만원의 소득세를 추가로 부담해야 합니다. 이렇게 되면 세후 임대료 소득은 1,000만원의 간신히 넘
습니다. 임대소득이 1,200만원에서 1,000만원으로 줄어들면 임대수익률도 연 6%에서 연 5%로 줄어듭니다. 따라서 오
피스텔은 소득이 없는 배우자 또는 자녀 명의로 투자하는 것이 유리합니다.

4. 준조세

건강보험료와 국민연금 보험료는 세금은 아니지만 소득과표가 늘어나면서 부담도 늘어나는 항목입니다. 이를 준조세
라고 부릅니다. 자영사업자일 경우 연간 임대수입을 1,200만원 올렸을 경우 단순경비율을 적용해서 467만원의 소득
이 늘었다고 가정하면 국민연금 보험료와 건강보험료까지 더하면 55만원 정도의 준조세 부담이 늘어납니다.

5. 양도소득세

오피스텔을 매각할 때는 양도차익에 대해서 양도소득세를 내야 합니다. 흔히 오피스텔은 1가구 2주택에 포함되지 않
는 것으로 알고 있습니다. 이는 업무용 오피스텔에 국한되는 이야기입니다. 오피스텔을 주거용으로 임대할 경우 양도
세 계산시 오피스텔도 보유주택수에 포함되므로 1주택 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 없을뿐만 아니라 양도세 중
과세 대상이 될 수 있으니 특히 조심해야 합니다.

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