알아두면 좋은 주택대출에 대한 진실 3가지!

주택대출에 대한 진실 3가지

1. 아파트를 사려면 빚을 얻어서라도 대형 아파트를 사라?

만약 5억원인 아파트를 한 채 분양 받았다면 주택을 담보로 대출받을 수 있는 금액의 상한선은 주택 분양가격의 60%에
해당하는 3억원입니다. 결국 5억원의 아파트를 분양 받았지만 자기 몫은 2억원에 불과합니다. 하지만 1년에 아파트 값
이 10%씩만 올라도 5년이면 시세차익이 3억원 정도 생기므로 5년 후에 아파트를 팔면 대출금 3억원을 빼고도 자기 몫
이 2억원에서 5억원으로 늘어날 것으로 기대할 수 있습니다.
만약 반대의 상황이라면 어떻게 될까요? 5년이 지난 후 아파트 가격이 오르기는커녕 분양가격에서 20% 정도 하락했다
면 대출이자로 1억원 가까이 지출을 했을 것이며, 대출원금 3억원은 그대로 있고, 시세하락 1억원과 대출이자 1억원을
감안하면 5억원짜리 아파트에서 자기 몫은 하나도 없게 됩니다. 이렇게 되면 재테크를 잘했다고 할 수 없는 것이지요.
집을 사두면 집값이 오르니 최대한 대출을 받아서 집을 사라는 생각은 이제 통하지 않는 재테크 전략입니다.
우리나라 인구 구조를 살펴보면 55년에서 63년 사이에 출생한 베이비붐 세대의 나이가 이제 50대로 접어들면서 집을
늘리거나 새로 사려는 수요층에서 살고있는 집을 팔거나 줄이려는 공급층으로 전환되었다는 점에 주목해야 합니다.
현재 베이베붐 세대가 내놓는 집을 살 수 있는 30~40대 연령층의 인구는 베이비붐 세대에 비해 80% 수준입니다.
집을 팔거나 줄이려는 사람에 비해 새로 사거나 늘리려는 사람이 적다면 집값이 하락하는 것은 당연한 원리입니다.
따라서 안전한 재테크를 위해서 맞벌이 부부라면 대출원리금 상환 부담이 한 사람 소득의 30%로 감당할 수 있을 정도
의 대출을 받는게 바람직합니다.

2. 대출은 단기간에 상환해라?

재테크를 잘 하는 방법중에는 재테크 고수를 따라하는 방법도 있습니다. 대출 재테크를 제일 잘 하는 사람들은 흔히 말
하는 '집 장사' 들입니다. '집 장사' 들은 반드시 대출을 끼어서 집을 팝니다. 그래야 집도 잘 팔리고 가격 흥정에서도 유
리하기 때문입니다. '집 장사' 들은 반드시 장기 주택모기지 대출을 끼어서 집을 팝니다. 왜냐하면 어차피 단기간 보유
하다 팔 집이기 때문에 장기 주택모기지 대출을 받는 편이 본인의 대출원리금 지출을 줄일 수 있기 때문입니다. 언젠가
다른 사람에게 양도 가능한 대출이라면 단기 대출원리금 상환보다는 장기 상환이 유리합니다.
우리나라는 대개 6년을 주기로 집을 바꾸는 패턴이 나타납니다. 예를 들어 결혼하면 전세부터 시작하다가 자녀가 초등
학생 될 무렵 소형아파트를 분양받아서 이사하고, 자녀가 중학교에 입학할 때면 학군이 좋은 동네로 이사하고, 자녀가
대학에 들어가면 교통 편한 곳으로 이사하는 패턴을 흔히 볼 수 있습니다. 이 말은 집을 사더라도 소유하는 기간은 대
개 6년 정도 된다는 뜻입니다. 장기 주택모기지 대출을 받고 주택을 구입했더라도 본인이 20년 또는 30년 동안 대출이
자를 모두 부담하는 것이 아니라 거주기간 6년 정도만 대출 이자를 부담하는 것입니다.
그러므로 주택담보대출처럼 다른 사람에게 5~6년 이내에 양도할 수 있는 대출이라면 오히려 장기대출상환이 바람직
합니다. 대출을 장기간 상환하면 배(대출원금)보다 배꼽(대출이자)이 더 커진다는 말을 합니다. 그래서 저축을 미루더
라도 대출원리금부터 상환하라고 합니다. 하지만 이것은 다른 사람에게 떠넘길 수 없는 대출에만 해당되는 말입니다.

3. 대출이자가 예금이자보다 높으니 대출부터 갚아라?

돈을 빌려주는 사람이 제일 궁금한 것은 얼마나 높은 이자를 받느냐고 아닙니다. 과연 대출원금을 제때 회수할 수 있
을지 여부입니다. 금융기관에서는 그동안 대출을 못 갚을 경우 경매에 붙여서라도 대출 원금을 회수할 수 있는 '담보
가치' 를 중심으로 대출을 했습니다. 이런 경우라면 '담보 가치' 만 충분하다면 일단 대출을 갚더라도 나중에 돈이 필
요하면 언제든지 돈을 다시 빌릴 수 있습니다.
금융기관에서는 '대출상환 능력' 을 보고 대출을 해주기도 합니다. 예를 들어 의사면허가 있는 사람에게는 담보 없이
3억원 정도 신용대출을 해주더라도 의사의 소득으로 대출금을 회수하는데 별 문제가 없다고 생각하기 때문입니다.
하지만 중요한 것은 최근들어 금융기관의 대출이 '담보 가치' 에서 '상환 능력' 중심으로 시프트하고 있다는 점입니다.
'상환 능력' 대출 제도에서는 갑자기 소득 능력이 떨어지면 담보 가치가 있더라도 다시 대출을 받는게 쉽지 않습니다.
따라서 유동성 리스크를 줄이려면 대출원리금 상환을 1~2년 늦추더라도 대출 상환과 저축을 병행하는게 바람직합니
다. '상환 능력' 대출 제도는 마치 맑은 날에는 우산을 빌려주다가 비가 오면 우산을 빼앗는 것과 같습니다.