부동산재테크, 뉴타운에 대한 환상을 깨라!

서울시 뉴타운 사업


2002년부터 서울시는 과거에 마을주택이나 소규모 아파트 단지 단위로 진행되었던 재개발 사업을 일정 규모 이상의 생
활권역을 조성하는 종합 도시계획사업으로 확대 추진하면서 '뉴타운 사업' 이란 이름을 붙였습니다.
뉴타운 지역으로 지정되면 땅값이 오릅니다. 특히 2002~2005년 사이에는 아파트 값이 급등하면서 뉴타운 사업에 지분
투자를 하고 받은 아파트 입주권으로 짭짤한 시세차익도 챙길 수 있었습니다.
뉴타운 사업이 하나의 재테크로 각광받으면서 2008년 총선에서 국회의원 후보들은 '뉴타운 지정' 공약을 앞다투어 약속
했고 2012년 현재 서울에서 진행되는 뉴타운 사업 지역은 26개 지구, 226개 구역으로 늘어났습니다. 재개발, 재건축 대
상 구역까지 모두 합하면 서울시에만 1,300여 지역에서 재개발/재건축/뉴타운 사업이 진행되고 있습니다.

하지만 2008년 이후 아파트 값이 하락세로 기울기 시작하면서 재개발 사업에 어두운 그림자가 드리워지기 시작했습니
다. 뉴타운 사업의 수익성은 급락하면서 시세차익은 커녕 세입자 보증금을 빼주고 추가비용까지 부담하면 오히려 마이
너스 수익률이 나오는 뉴타운 지역이 속출하자 뉴타운 사업에 반대하는 지주들이 늘어났습니다.
뉴타운 지구 지정을 해제해서 리모델링을 하거나 원룸을 건축해서 재산권을 행사할 수 있도록 해달라는 민원이 급증했
으며, 뉴타운 개발을 둘러싸고 지역주민 사이의 소송이 늘어났습니다.
갈등이 급증하면서 박원순 서울 시장은 이미 뉴타운 사업과 재개발, 재건축 도시정비사업 구역으로 지정되었더라도 아
직 사업시행 인가 이전 단계에 있는 610개 구역을 대상으로 실태조사와 주민의견 수렴 등을 거쳐서 지분 소유자의 30%
이상이 요청하면 올해 안에 뉴타운 사업 또는 재개발, 재건축 도시정비사업 구역에서 해제하겠다고 발표했습니다.




뉴타운 지분에 투자했다면?

 

이미 뉴타운 지분에 투자했다면 명암이 엇갈리게 됩니다. 아직 사업시행 인가 이전 단계에 있는 뉴타운 사업과 재개발,
재건축은 사업 진행 여부가 불투명해지기 때문에 지분 가치가 떨어져 투자금 손실이 우려됩니다.
예를 들어 영등포 뉴타운 사업의 경우 2003년 뉴타운 사업 지구로 지정되면서 25㎡의 지분이 2억원을 호가하기도 했지
만 전체 26개 구역 중 22곳이 조합조차 설립되지 않은 상태입니다. 만약 30% 이상이 지정 폐지를 요구할 경우 뉴타운
사업은 백지화되어 지분 가치가 떨어질 것으로 예상됩니다.
서울 은평구 수색/증산, 종로구 창신/숭인 뉴타운 지구도 상황은 비슷합니다. 수색/증산 뉴타운도 총 21개 구역 중 6개
구역은 추진위 구성이 안되고, 8개 구역은 조합구성에 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 그리고 종로구 창신/숭인 뉴타
운 지구는 추진위가 구성된 곳이 아예 없는 실정입니다.
하지만 '음지가 있으면 양지도 있다' 는 말처럼 이미 사업 속도가 빠른 동작구 흑석, 서대문구 가재울, 성북구 미아 뉴타
운 지구는 희소성이 커지면서 지분가격이 강세를 보일 가능성이 높습니다.
예를 들어 2005년 말 3차 뉴타운 지구로 지정된 흑석 뉴타운 지역은 9개 구역 중 6개 구역이 조합설립인가 이후 단계를
마쳤고, 이중 일부 구역은 입주가 시작된 곳도 있어 불확실성이 제거되었다는 점에서 반사효과를 톡톡히 볼 것입니다.
전체 구역의 절반 이상이 이주와 철거를 마쳤고 전체의 3분의 1이상이 공사에 들어간 동대문구 전농/답십리 뉴타운 지
역에 투자한 경우도 반사효과를 볼 것으로 기대됩니다.

앞으로 미칠 영향은?

 

문제는 박원순 시장이 지적한 해제 대상에는 뉴타운 재정비 대상 지역의 절반 이상이 포함되어 있다는 점입니다. 부동
산 전문가들은 이를 두고 뉴타운 사업이 사실상 폐기되는 것으로 받아들이는 분위기입니다.
뉴타운 사업은 그동안 재개발, 재건축 도시정비사업의 대명사로 불렸다는 점에서 뉴타운 사업 폐기는 앞으로 재개발,
재건축 도시정비사업에 대한 재테크 판도를 크게 바꿀 것입니다. 서울의 부동산 재테크 트랜드는 시차를 두고 광역시
를 비롯해서 전국으로 확대되는 모습을 보였다는 점에서 전국 중소도시의 재개발, 재건축 재테크에도 큰 영향을 줄 것
입니다.