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5·10 '주택 거래 정상화' 대책, 집값 오를 수 있을까?

 5·10 '주택 거래 정상화' 집값 띄우기에는 역부족?  

정부는 5월 10일 '주택 거래 정상화' 방안을 발표했는데, 주요 내용은 다음과 같습니다.





1. 1주택자 양도세 비과세 보유기간 단축



1가구 1주택의 경우 양도세 비과세혜택을 받기 위한 주택 보유기간이 종전 3년에서 2년으로 단축됩니다.



2. 일시적 2주택자의 기존 주택 처분기간 변경



1가구 1주택이었지만 이사하려고 집을 새로 사면서 기존 주택이 팔리지 않아 집이 2채가 된 경우, 전에는 2년 안에 기
주택을 팔아야 양도세 면제를 받을 수 있었지만 앞으로는 3년 안에 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 매입 후 새로 산 집을 2년 이내에 팔 경우, 양도세 중과세율도 40~50%에서 6~40%로 완화됩니다.



3. 강남 3구(서초, 강남, 송파)를 투기지역 및 거래신고지역 해제



강남 3구가 주택투기 지역 및 주택거래신고 지역 지정에서 5월 15일부터 해제되었습니다. 따라서 강남 3구의 주택담보
인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 서울의 다른 지역처럼 50%로 완화됩니다.(종전 40%까지 인정)
3주택자에 대한 양도세 가산세율(10% 포인트)도 적용되지 않습니다.
강남 3구에서 주택을 마련하더라도 부부 합산 5천만원 이하라면 생애 처음 신규 주택을 사는 사람에게 낮은 금리로 집
값의 70%까지 빌려주는 최초 주택구입자금 대출도 받을 수 있습니다.
임대사업자는 임대사업용 주택을 구매할 때 취득세 감면혜택을 받을 수 있습니다.



4. 보금자리 및 공공 택지 분양권 전매 제한 완화



수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구 내 85㎡ 이하 주택의 분양권 전매제한 기간이 1~5년으로 완화됩니다. 민영
주택 재당첨 제한 제도는 폐지되었습니다.



5. 1대1 재건축 주택면적 20~30% 증가 허용



예를 들어 은마아파트 같이 1대1 재건축을 추진하는 경우, 종전에는 면적의 10%까지만 늘릴 수 있었지만 앞으로는 국
토계획법상 상한선까지 용적률을 확대합니다. 면적 증가범위에 대한 세부내용은 곧 발표할 예정이며 용적율이 20~30%
정도 늘어날 수 있을 것으로 전망됩니다. 1대1 재건축에도 '용적률 인센티브 제도' 를 적용해서 임대주택 의무 건설 부
담도 줄어듭니다.



6. 무주택 서민 주택 구입자금 지원



생애 최초 주택구입 자금, 보금자리론 등 무주택자에 대한 저금리 대출도 3조원까지 지원합니다.


시장의 반응

'소문에 사고 뉴스에 팔아라' 는 주식투자의 격언은 부동산 투자에도 적용되나 봅니다. 정부 대책이 나올 것이라는
소문으로 호가가 약간 오르는 듯 하더니 5월 10일 '주택 거래 정상화' 대책이 발표되자 오히려 호가는 내리고 거래
도 살아날 기미를 보이지 않고 있습니다. 5·10 주택 거래 정상화 대책이 강남 3구(서초, 강남, 송파)에 초점을 맞춘
것이어서 강남 3구의 주택 경기가 회복되더라도 수도권 전체로 확산되기에는 역부족입니다.



 앞으로 집값은 어떻게 움직일까?  




1. 주택 거래를 활성화시키기에는 역부족



지금 집을 사지 않는 사람들은 '앞으로 집값이 오르지 않을 것 같아서 집을 안 사는 사람' 과 '집 살 여력이 없어서 집을
못 사는 사람' 들입니다. 전자는 '가수요' 를 의미하고, 후자는 '구매력' 을 의미합니다.
최근에 부동산 중개사를 대상으로 조사한 결과를 보면 최근 집값이 하락하는 이유에 대해서 '가수요의 부재' 라고 답한
사람이 43.9%, 구매력 저하 때문이라고 답한 사람이 24.6%로 조사되었습니다.
'가수요' 를 살리고, '구매력' 을 확충하기 위해서는 주택자금 공급을 확대해야 합니다. 특히 '주택담보 인정비율(LTV)을
살리고, 총부채상환비율(DTI)을 완화해야 가수요도 살아나고 구매력도 확충되지만 집값 하락이 금융기관 부실화로 연
결되는 리스크를 우려해서 5·10 주택 거래 정상화 대책에는 이런 내용을 제외시켰기 때문에 집값을 끌어올리고 주택 거
래를 활성화시키기에는 역부족입니다.



2. 소형아파트로 주택 다이어트



인구 및 사회구조의 변화로 1~2인 가구의 비중이 급증하자 소형아파트가 강세를 보이면서 2008년 1월 이후 집값이
11% 상승한데 비해서 대형아파트는 약 6% 하락했습니다. 앞으로 집테크의 유망아이템은 소형아파트라는 뜻입니다.
이제는 주택도 다이어트 해야 됩니다.



3. 지방 혁신도시 아파트에 관심



2008년 금융위기 이후 지방 광역시 아파트 가격은 평균 13%정도 올랐지만 수도권은 오히려 12%정도 하락한 것으로 나
타났습니다. 2009년 하반기 이후 수도권의 아파트 가격 상승률은 인플레이션(소비자물가) 상승률도 못 따라가는 것으로
나타났습니다.(2012. 5. 9 현대경제연구원)
비 수도권 지역의 미분양아파트는 2009년 7월 11만6,176호에서 2012년 2월 3만7,247호로 대폭 줄어들었지만 수도권의
미분양 아파트는 2만4,010호에서 2만7,603호로 오히려 늘어났습니다. 특히 혁신도시처럼 인구 유입이 기대되는 지방의
65㎡정도의 소형아파트가 유망아이템입니다.