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Rich info/세금/부동산

추락하는 집값, 날개가 없다

 추락하는 집값, 날개가 없다  

2007년 강남구 도곡동 타워팰리스 65평형(전용면적 165㎡)의 가격은 약 33억원이었습니다. 1평당 무려 6,700만원에
해당합니다. 하지만 이런 이야기는 이제 전설이 되었습니다. 올해 1월 현재 전용면적 165㎡의 타워팰리스 가격은 약
19억원 정도로 거의 반토막이 났습니다. 대한민국 주택시장의 바로미터라고 할 수 있는 강남 아파트가격이 추풍낙엽
처럼 떨어지고 있습니다.

 

박원순 서울시장이 재건축에 브레이크를 걸면서 개포동 주공아파트와 은마아파트 등 재건축 예정 단지의 가격도 폭락
세를 보이고 있습니다. 집값은 봄철 이사 성수기가 끝나는 4~6월에 약세를 보입니다. 따라서 강남 아파트의 가격이 큰
폭으로 하락하더라도 6월까지는 좀처럼 매수세를 찾기 어려울 것이므로 앞으로도 당분간은 서울 강북권과 수도권까지
가격 하락세는 전파될 것으로 예상됩니다.



 아파트 가격 하락의 원인  



1. 경기침체



2007년 금융위기 이후 유럽과 미국의 금융위기가 겹치면서 세계적으로 부동산을 중심으로 자산가치 하락 현상이 나타
나고 있습니다. 우리나라도 예외가 아닙니다. 이 말은 올해 하반기에 경기회복이 가시화되지 않을 경우 집값 회복은 물
건너간 이야기가 될 것이라는 뜻입니다.



2. 학군 프리미엄 약화



강남 아파트가 인기를 끌었던 이유중에는 학군에 대한 프리미엄도 한 몫을 했습니다. 하지만 입시제도가 바뀌면서 좋
은 교육여건을 찾아 몰리던 '학군 프리미엄' 이 약해졌습니다. 올해 들어 학군 프리미엄의 대명사처럼 꼽혔던 목동 아
파트 가격이 큰 폭으로 하락하고, 전세 수요마저 감소한 것이 대표적 사례입니다.



3. 가수요 억제



재건축에 브레이크가 걸리고, DTI규제를 통해 가수요자의 자금 공급이 차단되면서 가수요는 급격이 냉각되기 시작했
고, 가수요 감소는 집값 상승에 대한 기대를 낮추면서 또 다른 수요 감소를 불러 일으키는 악순환이 되풀이되면서 집
값은 큰 폭으로 하락하고 있습니다.



 '하우스푸어' 를 면하는 방법  


1. 1가구 다주택



무리하게 대출을 받아서 시세차익을 노리고 주택을 구입한 사람은 더 손해를 보기 전에 매각하여 부채를 줄이는 것이
현명한 방법입니다. 왜냐하면 지금의 집값 하락은 몇 년 동안 지속될 수 있기 때문입니다.
베이비붐 세대의 은퇴시기가 다가오면서 앞으로 이들이 은퇴자금을 마련하기 위해 살던 집을 줄이거나 팔기 위해 매
물로 내놓을 경우 이를 받아줄 수요층이 적다면 주택가격이 크게 하락할 것이라는 이야기를 많이 합니다. 그러나 지금
까지 집값이 하락한 이유에는 베이비붐 세대의 집값 하락 효과가 반영되지 않았다는 점에 주목해야 합니다. 장기간에
걸쳐서 공급이 수요를 초과할 경우 가수요는 나타나지 않습니다. 가수요가 없다면 집값 상승으로 인한 시세차익은 기
대하기 어렵습니다. 앞으로 인플레이션이 진행되면서 집값은(명목 가치로는) 오르겠지만 집값 상승률이 인플레이션을
밑도는 현상이 나타날 가능성이 높습니다.



2. 1가구 1주택



이제 부동산은 시세차익의 대상이 아니라 심리적 안정을 위한 주거의 대상입니다. 1가구 1주택이라도 시세차익을 겨
냥하고 자신이 감당할 수 있는 범위를 벗어나서 대형아파트에 투자했다면 서둘러 하우스 다이어트에 나서야 합니다.
그렇지 않으면 집 때문에 가난뱅이 신세가 되는 '하우스푸어' 신세를 면할 수 없습니다.
대출을 받아 큰 집을 마련한 경우 경제적 고통 없이 감당할 수 있는 기준선은 대출원리금 상환 부담이 소득의 30%를
넘지 않는 것입니다.



3. 무주택자



'눈이 올 때는 마당을 쓸지 말라' 는 말이 있습니다. 당분간 수요 부진에 따른 아파트 가격 약세는 계속될 가능성이 높
습니다. 전세값도 약세를 보이고 있습니다. '학군 프리미엄' 때문에 전세값이 치솟았던 일부 지역에서는 역전세난 이
야기마저 나옵니다. 당분간 전세값이 집값을 밀어 올릴 가능성도 미미합니다.
일부에서는 '1가구 다주택에 대한 양도세 면제' 또는 'DTI 규제 폐지' 등의 정책 변화로 가수요를 기대하지만 선거를
앞둔 국회와 정부가 서민의 표를 외면하고 '가수요를 부추기는 부자를 위한 정책' 을 선택할지는 미지수입니다. 이런
정책을 선택하더라도 가수요를 창출해서 집값 상승으로 시장 분위기를 반전시킬 수 있을지도 미지수입니다.
무주택자라면서 좀 더 집값 하락세를 관망하면서 내집마련 타이밍을 저울질하는게 유리합니다.